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ARTICULO 1917.-Innecesariedad de tí­tulo. El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación de producir su tí­tulo a la posesión o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente a su relación de poder.



I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

La posesión admite distintas clasificaciones y en lo que aquí­ interesa, aquella que separa la posesión legí­tima de la ilegí­tima.

De conformidad con lo establecido en el 1er.párrafo del art. 2355 del Código de Vélez únicamente el titular de un derecho real que se ejerce por la posesión puede ser calificado de poseedor legí­timo. Por el contrario, aquel que hubiera adquirido sin tí­tulo, es decir sin aquel acto jurí­dico que reúna las condiciones de fondo y de forma para transmitir el derecho real de que se trate, se convierte en poseedor ilegí­timo.

También resulta ilegí­tima la posesión cuando se adquiera del que no tení­a derecho a poseer la cosa , es decir, cuando el que transmitió no tení­a el ius posidendi o no tení­a derecho para transmitirla, por ejemplo: los supuestos de inhibición voluntaria o aquellos en los que el Código expresamente prohí­be la cesión de la posesión legí­tima.

La ley 17.711, sin modificar el art. 2355 del Cód. de Com., incorporó un segundo párrafo del siguiente tenor: "Se considera legí­tima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa" (la cursiva nos pertenece).

Cabe recordar que en la sistemática del Código de Vélez la posesión legí­tima es siempre la exteriorización de un derecho real, de tal modo el párrafo introducido por la ley 17.711 ha sido considerado un verdadero caballo de Troya, que rompe toda la arquitectura del Código en esta materia, al extender la posesión como posible contenido de un derecho personal que tiene el futuro comprador a que se formalice el contrato de compraventa (Molinario, Alberto D. Ponencia presentada en las V Jornadas de Derecho Civil, Rosario, 1971. Este autor propuso en ese momento la derogación del agregado al art. 2355). De allí­ que el párrafo citado no logró aclarar en forma indubitable la situación del comprador con boleto y posesión, sino que, a su vez, generó diversas interpretaciones:

1. La posesión de inmuebles adquirida de buena fe, mediante boleto de compraventa, es legí­tima La posesión del comprador es legí­tima por cuanto el vendedor se ha desprendido voluntariamente de la cosa y aquél la ha recibido de conformidad. El adquirente no tiene el dominio, pero el contrato de compraventa, como tí­tulo o causa, es materialmente suficiente para legitimar la posesión.

En este esquema, y como consecuencia de la legitimidad de su posesión, tiene a su favor la posibilidad de la accesión de posesiones para la protección posesoria, la legitimación activa para valerse de las acciones posesorias y para la acción de desalojo, legitimación para ser indemnizado en caso de expropiación y en la parte proporcional del precio pagado y valor de las mejoras por él realizadas, hacer construcciones y mejoras en el predio, reputándoselo poseedor de buena fe.

Sostienen esta postura: Laquis (Derechos reales, t. I, ps. 312 y ss., Buenos Aires, Depalma, 1975), Morello (El boleto de compraventa, cit..., ps. 102 y ss.), Spota (art. 2355 del Cód. Civil reformado por ley 17.711 y Posesión legí­tima del comprador de buena fe con boleto de compraventa inmobiliario, ED, 98-821), Andorno (Conflicto de intereses sobre el inmueble vendido por boleto: ¿Quién tiene un mejor derecho: el comprador por boleto, el primer embargarte? Tercerí­as de dominio y de mejor derecho, RDPyC, 2003-3-247), Peña Guzmán (Derecho Civil Argentino, Derechos Reales , t. I, Tea, Buenos Aires, 1973, p. 262, N° 171).

2. Derecho real de posesión o dominio imperfecto El párrafo agregado por la ley 17.711 en el art. 2355 del Cód. Civil ha permitido que alguna doctrina infiera la incorporación de un derecho real de posesión o de un dominio imperfecto.

En este sentido se afirma que el poseedor por boleto tiene un derecho real que no requiere publicidad, es decir: que el art. 2505 no rige en los supuestos del art. 2355, 2° párrafo, o bien que, dada la presencia de un nuevo derecho real, el boleto de compraventa debe ser inscripto para su oponibilidad a terceros.

Según este criterio la posesión legí­tima constituye un derecho y no un hecho con efectos jurí­dicos.

Sostienen esta postura Bustamante Alsina ("El boleto de compraventa inmobiliaria y su oponibilidad al concurso o quiebra del vendedor", LA LEY, 131-1274), Borda ("La reforma del Código Civil; posesión, hipoteca", ED, 32-859), Mariani de Vidal ("El poseedor en virtud de boleto de compraventa", LA LEY, 141-941).

Cabe señalar que autores como Morello (ob. cit., p. 108), no participan de la postura que entiende que laley 17.711 ha creado un nuevo derecho autónomo en la categorí­a de dominio imperfecto, limitando sus efectos a la protección posesoria.

3. La adquisición de la posesión es legí­tima En el sistema posesorio organizado por Vélez se expresa claramente que la posesión es legí­tima sólo cuando hay derecho de poseer, esto es: cuando es la exteriorización de un derecho real. En consecuencia, como la ley 17.711 no ha modificado aquél concepto, no puede pretenderse que el comprador por boleto, que no tiene el tí­tulo suficiente para adquirir el derecho real, sea considerado poseedor legí­timo.

¿Cómo se interpreta entonces el segundo párrafo del art. 2355? En forma literal: se considera legí­tima la adquisición de la posesión inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa. Es decir que sólo la adquisición es legí­tima puesto que la cosa ha sido entregada voluntariamente por el propietario, pero la posesión en sí­ misma sigue siendo ilegí­tima en tanto no se instrumente el contrato de compraventa en escritura pública y el comprador adquiera el derecho real.

En esta lí­nea de interpretación el poseedor no tiene acciones reales, salvo por ví­a de subrogación. Sin embargo, se reconoce que aceptar la legitimidad de la adquisición de la posesión soluciona algunos aspectos conflictivos: a) se aclara que el comprador de buena fe con boleto de compraventa es un poseedor y no un mero tenedor; b) el adquirente puede rechazar la acción de reivindicación intentada por el enajenante o por quienes son sus sucesores universales y particulares; c) es viable el embargo y ulterior subasta de los derechos y acciones del poseedor por boleto (SC Mendoza, en pleno, 6/12/1991, DJ, 1992-1-1098; voto de la Dra. Kemelmajer de Carlucci).

Sostienen esta postura: Highton, Derechos reales. Posesión , Buenos Aires, Hammurabi, 1984, p. 65), Gatti-Alterini (Prehorizontalidad y boleto de compraventa , Buenos Aires, 1973, ps. 25 y ss.), Alsina Atienza (En torno de las inquietantes discrepancias sobre los efectos del boleto de compraventa inmobiliaria. Una nueva interpretación del derecho vigente , RDPCO, N° 63, ps. 325 y ss.).

Fuente: Proyecto de Código Unificado de 1998, arts. 1858 y 1859.



II. COMENTARIO

El art. 1916 mantiene la clasificación de legí­tima e ilegí­tima ya establecida por Vélez para la posesión, pero la extiende a todas las relaciones de poder, es decir, la amplí­a a la tenencia.

En la norma actual no se define la relación real legí­tima sino sólo la ilegí­tima:

aquella que no importe el ejercicio de un derecho real. A contrario, se desprende que la posesión legí­tima será aquella que exteriorice mediante su ejercicio la existencia de un derecho real subyacente; si se tratara de merituar una tenencia legí­tima, ella será el ejercicio de un derecho personal emanado de una relación contractual (locación, depósito, leasing).

Hasta aquí­ se reproduce, aunque en otros términos, el concepto del art. 2355 del Cód. Civil, antes citado; sin embargo nada se menciona acerca del adquirente con boleto de compraventa, situación por demás frecuente y conflictiva.

Calificamos al boleto de compraventa como contrato del cual surgen las obligaciones establecidas libremente por las partes y en particular, para el vendedor:

hacer entrega de la cosa y hacer escritura pública y para el comprador: recibir la cosa y pagar el precio. Por ello la entrega de la posesión a través de la tradición es un acto de ejecución de ese contrato.

Con esa premisa, el boleto de compraventa queda inscripto en el ámbito de los derechos personales y sólo se convertirá en tí­tulo suficiente para la adquisición del dominio de inmuebles cuando se lo hubiera elevado a escritura pública; sólo la conjunción del tí­tulo suficiente y el modo suficiente en este caso tradición hace posible el tránsito a la esfera de los derechos reales.

Por ello, afirmar que el boleto más la tradición han producido la incorporación del inmueble al patrimonio del comprador implica confundir el negocio obligacional y el negocio traslativo, porque el boleto de compraventa no sólo no es un tí­tulo suficiente para transmitir el dominio sino que ni siquiera es un justo tí­tulo.

Por otra parte, la posesión legí­tima equivale a la posesión con derecho de poseer o sea posesión que consiste en el ejercicio de un derecho real, en cambio, la posesión adquirida por un tí­tulo insuficiente para adquirir derechos reales es ilegí­tima, aunque medie buena fe. Dentro de este esquema descartamos que el comprador de buena fe por boleto pueda ser calificado de poseedor legí­timo 1. Presunción de legitimidad El artí­culo que comentamos también mantiene esta presunción, ya expresada por Vélez en la frase "el (poseedor) posee porque posee" del art. 2363, cuya consecuencia es la innecesariedad de producir su tí­tulo a la posesión o a la tenencia que surge del art. 1917 del Código actual.

El titular de la relación de poder tiene para sí­ la presunción de legitimidad de esa relación, de allí­ que, en principio no deba ampararse en ningún tí­tulo para demostrarla, salvo que exista prueba en contrario y trate de defender la bondad de la causa de su posesión o tenencia, en cuyo caso exhibirá el tí­tulo de que se vale para probar, entre otras circunstancias, la fecha y extensión de su relación real (art. 1914).

Remitimos al comentario del art. 1911, en cuanto se refiere a la presunción de posesión.

Ver articulos: [ Art. 1914 ] [ Art. 1915 ] [ Art. 1916 ] 1917 [ Art. 1918 ] [ Art. 1919 ] [ Art. 1920 ]
¿Qué artículos del Código de Velez se CORRELACIONAN con El ARTICULO 1917 del C.CyC?

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