<< Art Anterior || Art Siguiente >>
ARTICULO 1994.-Asamblea. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.

La resolución de la mayorí­a absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte.



I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

El artí­culo en comentario se relaciona con los arts. 2699 y 2703 del Código sustituido, pero la disposición normativa en vigencia tiene modificaciones sustanciales.

Así­ por ejemplo en materia de quórum de acuerdo a la nueva normativa no es requisito que se encuentren presentes todos los condóminos para comenzar a deliberar, puesto que sólo se requiere que se encuentren fehacientemente notificados de la existencia de la asamblea y los motivos por los cuales se la convoco.

En cuanto a la toma de decisiones se requiere la mayorí­a absoluta computada según el valor de las partes, coincidiendo en este aspecto con el régimen previsto en el Código de Vélez.

Otra modificación que se puede advertir es la eliminación en caso de empate de acudir a la ví­a judicial y/o arbitral, puesto que sólo se decidirá por la suerte.

Fuente: Proyecto de 1998, art. 1936.



II. COMENTARIO

A diferencia de lo legislado en el Código sustituido, el nuevo Código establece que a los efectos de obtener el quórum necesario para comenzar a deliberar todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.

Si luego de notificados los condóminos en forma fehaciente uno o alguno de ellos no asistiere a la asamblea, la misma se llevará a cabo, ello siempre y cuando que los condóminos que asistieron representen la mayorí­a absoluta para poder deliberar y tomar decisiones.

1. CRITERIOS DE INTERPRETACIÓN ANTES DE LA VIGENCIA DEL PRESENTE CÓDIGO 1.1. Criterio estricto El requisito del quórum (todos los condóminos debí­an estar presentes) hace aparecer a éste como insoslayable y coincidimos con Areán, que tal ha sido, seguramente, el pensamiento de Vélez Sarsfield. Salvat sostiene esta posición de riguroso apego a la letra de la ley y argumenta que lo único posible en el caso de ausencia de alguno de los condóminos a la reunión convocada, serí­a el ejercicio, por parte de los otros, del derecho de pedir la liquidación del condominio.

1.2. Crí­tica al criterio estricto Nuestra doctrina, con la excepción ya apuntada de Salvat, ha elaborado un criterio más elástico. Partiendo de Segovia, para quien la inasistencia por motivos fútiles no impide la validez de la resolución adoptada, y siguiendo con Lafaille, quien expresa que tal exigencia no debe ser entendida, como que la obstrucción de un solo comunero baste para privar de eficacia a cualquier providencia que se adopte, pues ello serí­a contradictorio con el régimen de mayorí­as adoptado y reimplantarí­a el jus prohibendi. Este autor propicia compeler al renuente por la ví­a judicial bajo apercibimiento de celebrar el acto con quienes asistan.

Argañarás agrega el serio argumento de que resulta ilógico que la inasistencia del condómino tenga una trascendencia que no tendrí­a su disidencia frente a la mayorí­a de haber concurrido a la asamblea. Borda, interpreta la exigencia de la ley con la importancia de la participación del condómino y que a esos efectos basta con la citación que deja a salvo su derecho de hacerse oí­r, y agrega que la inasistencia deliberada e injustificada constituirí­a un abuso del derecho y desvirtuarí­a el principio mayoritario adoptado.

Kiper sostiene que es imprescindible establecer un recaudo y fijar un lí­mite a esta posibilidad propiciada por la doctrina y jurisprudencia mayoritaria: 1) en primer lugar, para habilitar la ví­a judicial será necesario acreditar que los condóminos han sido citados con expresión del orden del dí­a a tratar. Esta exigencia, contenida en precedentes legislativos, aparece como muy razonable y, además, vinculada con principios superiores, como la garantí­a de la defensa en juicio (art. 18 de la Constitución); 2) literalmente, el Código Civil exige el quórum total, de allí­ que la mayorí­a absoluta de valor prescripta (arts. 2704 y 2705) debe ser computada sobre la totalidad de los condóminos. Tratándose entonces de una asamblea a la cual todos han sido compelidos a comparecer, bajo apercibimiento de celebrarse con quienes concurran, el número mí­nimo de asistentes para que la deliberación tenga validez, deberá ser el de aquellos que representen más de la mitad del valor. En caso contrario, no sólo se habrí­a "elastizado" la interpretación en orden a las exigencias de quórum, sino que se tergiversarí­an las normas sobre mayorí­as recién señaladas.

2. Cómputo de la mayorí­a El segundo párrafo del art. 1994 adopta el sistema de la mayorí­a de valor, es decir: en proporción de los valores de la parte de los condóminos en la cosa común, y para que no quede ninguna duda se agrega: "aunque corresponda a uno solo de ellos".

¿Cuál es la mayorí­a requerida? El artí­culo dispone que: La resolución se tomará por mayorí­a absoluta es decir, debe exceder el valor de la mitad de la cosa, desechando la posibilidad de la mera o simple mayorí­a (mayorí­a relativa).

Queda claro que a fin de aprobar la decisión sobre el tema de la convocatoria no se exige la unanimidad de los comuneros sino que a tales efectos basta con la mayorí­a absoluta, esto es más de la mitad.

Esta forma de computar las mayorí­as que ya estaba prevista en el Código sustituido es práctica y equitativa.

3. Supuesto de empate Exigiéndose mayorí­a absoluta de valor, si hay empate, ninguna de las mociones votadas la alcanzarí­a y entonces serí­a de aplicación el último párrafo del art. 1994, que dispone que la decisión se tomará por la suerte.

Consideramos que si bien la norma señala que en caso de empate la decisión se tomará por la suerte, ello no impide que las partes de común acuerdo decidan someter la cuestión a un arbitraje, puesto que en este aspecto se permite la autonomí­a de la voluntad de las partes, por no estar en juego el orden público.

Por otra parte, entendemos que la suerte como forma de dirimir una cuestión controvertida sólo es posible si existe acuerdo entre los condóminos. Si no se da dicha circunstancia, no existe ningún impedimento para que cualquiera de ellos acuda a la justicia a fin de dirimir el conflicto.

Cabe recordar que el acceso a la justicia es un derecho que le asiste a toda persona que vive en un estado de derecho y que el azar se da en el ámbito del juego, donde es la suerte es la que manda y no la noción de justicia.



III. JURISPRUDENCIA

La circunstancia de que el Código Civil determine que, siendo imposible el uso o goce de la cosa común, resolverán todos los condóminos si ella debe ser puesta en administración, y que ninguna determinación será válida si no fuese tomada en reunión de todos los condóminos o sus legí­timos representantes (arts. 2699 y 2703), no debe ser entendida como que la obstrucción de un solo comunero baste para privar de eficacia a cualquier providencia que se adopte, siendo lí­cito compeler al renuente por la ví­a judicial, bajo apercibimiento de celebrarse el acto con quienes a él asistan (CNCiv., sala E, 31/8/1965, LA LEY, 121-126).

Ver articulos: [ Art. 1991 ] [ Art. 1992 ] [ Art. 1993 ] 1994 [ Art. 1995 ] [ Art. 1996 ] [ Art. 1997 ]
¿Qué artículos del Código de Velez se CORRELACIONAN con El ARTICULO 1994 del C.CyC?

Codigo Civil y Comercial Argentina >>
LIBRO CUARTO- DERECHOS REALES>>
TITULO IV- Condominio >>
CAPITULO 2 - Administración >

<< Art Anterior || Art Siguiente >>

Apoya a Universojus!

 
Extraido de : https://jojooa.com/codigo-civil-comercial-comentado/articulo-1994.php