Dentro del Registro de la propiedad, son insubsanables los defectos que impiden la inscripción, o que la privan de efecto, aun cuando el registrador no los hubiere advertido.
Pertenecen a los defectos insubsanables, por razón de la forma: no haber adoptado la requerida como substancial; la falta de competencia del funcionario; la irregularidad en el otorgamiento del título; el empleo de una forma prohibida, como la del testamento mancomunado; la ausencia de firma y signo en la escritura matriz; la falta de firma de los otorgantes del acto o contrato; no estar redactados en el idioma del país cuando en él se otorgan.
Del título provienen, por prohibición legal, la transmisión de los derechos de uso o habitación; la constitución de subenfiteusis o subforos; la transmisión del usufructo legal de los padres sobre los bienes de sus hijos, y el del marido sobre la dote inestimada; la enajenación de la servidumbre con independencia del predio a que corresponda; la transmisión del derecho de retracto legal; la donación de bienes futuros; la de nuda propiedad o usufructo cuando haya de pasar del segundo grado (para no burlar las prohibiciones fideicomisarias); los contratos sobre herencia futura; la prohibición perpetua de enajenar; la partición hecha por un contador que a la vez sea heredero; la falta de un requisito esencial, como la cosa o el precio en una compraventa; la falta de capacidad en una de las partes y la del representante legal que la supla; las condiciones ilícitas o ilegales.
Los obstáculos invencibles surgidos del Registro son la existencia de título de fecha igual o anterior al que se pretenda inscribir; encontrarse ya inscrito el dominio a nombre distinto de quien transmite; estar anulado el derecho que se cede; constar anotada la prohibición de enajenar y no figurar en el documento que quiere inscribirse causa anterior en fecha; presentar un título que carezca de trascendencia para los derechos inmobiliarios.
Las faltas no subsanables producen necesariamente la nulidad de la obligación y no autorizan siquiera para efectuar la anotación preventiva, (v. DEFECTOS SUBSANABLES, INSCRIPCIÓN.)