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ARTICULO 1197.-Plazo máximo. El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos.

El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio.



I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto

El plazo de la locación constituye un elemento sustancial del contrato porque implica sacar del ámbito de la oferta y demanda (tráfico) un inmueble por un cierto tiempo. En tal sentido, el Código de Vélez preveí­a un plazo máximo de diez años, cualquiera fuera el destino, el que habí­a sido juzgado como exiguo por numerosa doctrina en ciertas circunstancias (por ejemplo, cuando el destino se vinculase a actividades lucrativas que demandan un largo periodo de amortización por el nivel de inversión).

En cuanto a las fuentes del artí­culo: Código Civil, art. 1505; Proyecto de unificación de 1987, art. 1505; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1085; Proyecto de 1993 de la Comisión Federal de Juristas, art. 1505; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1129.



II. Comentario

1. Plazo máximo. Fundamento La redacción del artí­culo distingue entre objeto y destino. Cuando dice " cualquiera sea su objeto" entendemos que se refiere a la posibilidad de aplicar el precepto tanto a bienes muebles, inmuebles, o universalidades que los contengan; pero, finalmente, es el destino de la locación el que determina el plazo máximo. El plazo máximo en las locaciones encuentra su fundamento en razones de polí­tica legislativa. En efecto, plazos excesivamente extensos perjudican el tráfico comercial, las inversiones en la cosa locada, y suelen erigirse en fuente de problemas cuando la cosa ingresa en un acervo hereditario.

El plazo debe contarse desde que principia efectivamente el uso y goce de la cosa locada. El plazo es de carácter resolutorio, aunque no es difí­cil imaginar en un contrato de locación que consigne también un plazo suspensivo (Lorenzetti); en este último caso, la locación comenzarí­a a producir sus efectos pasado cierto tiempo (el término del plazo suspensivo) y hasta el lapso que comprenda el plazo resolutorio. Esta norma debe ser considerada de orden público, por lo que, si se excediese dicho término, el arrendamiento debe ser considerado hecho por el máximo tolerado por la norma. Por el mismo orden público que gravita en la norma, el destino de la cosa se determina por el que efectivamente entendieron las partes darle a la cosa con prescindencia del que se hubiera consignado en instrumento alguno. Si eventualmente no se hubiera acordado el destino, debe procederse conforme lo normado por el art. 1194 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Sin embargo, esta opinión no es unánime, habiéndose afirmado por autorizada doctrina que, en la " duración máxima del contrato de locación no se encuentra interesado el orden público, desde que las partes pueden volver a contratar en los mismos términos tantas veces como quieran, postergando sine die la restitución de la tenencia. Además, existen en el Código Civil situaciones mucho más gravosas que el contrato de locación que no tienen plazo máximo, como el comodato en el ámbito contractual; o que lo tienen muy amplio, como el usufructo en el campo de los derechos reales, que puede extenderse hasta una vida. Con el agravante e n ambos casos de la gratuidad, porque el comodato es esencialmente gratuito, y el usufructo admite la modalidad gratuita" (Leiva Fernández).

El Código Civil y Comercial de la Nación ha optado por mantener el carácter de orden público del plazo, pero permitiéndose pactar por plazos más extensos a los previstos en el Código de Vélez.

2. Comparación con la norma vigente El Código de Vélez tiene un plazo máximo de locación, sin considerar si se trata de habitacional o empresarial, que es de 10 años. El Código Civil y Comercial de la Nación, en virtud de la unificación de la materia civil y comercial, ha estimado distinguir los destinos del inmueble. Así­, cuando sea habitacional el plazo máximo será de 20 años; en cambio, para otros destinos, por ejemplo el comercial o empresarial, se dispone un plazo de 50 años, siguiendo el Proyecto de 1998.

Estimamos razonable la fijación de ambos plazos. En tal sentido, se ha dicho que " debe tenerse presente que en la contratación empresaria es muy necesario y lí­cito tener contratos de locación por plazos mayores" (Lorenzetti). Por ejemplo, el Proyecto de 1993, mantení­a el plazo de 10 años para las locaciones urbanas, ampliándolo a 20 años cuando el destino del bien fuera una explotación industrial o comercial, plazos que en nuestros dí­as pueden parecer exiguos. El Proyecto de la Comisión Federal de Juristas (art. 1505) disponí­a: " El contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo de diez años si se tratara de casa habitación, y de cincuenta años en los otros casos. El que se hiciera por mayor tiempo quedará concluido en esos plazos".

3. De la renovación. Lí­mite Se permite la renovación del contrato de locación, cualquiera sea su destino, siempre y cuando no se excedan los plazos máximos establecidos. De lo contrario, las partes podrí­an pactar un contrato de 20 años o 50 años, respectivamente, con renovaciones por iguales plazos contraviniendo la limitación legal.

El cómputo del plazo es el inicio del contrato, como explicamos en el acápite anterior. Tanto la renovación como la prórroga del contrato de locación debe instrumentarse por escrito, por lo general mediante una cláusula que establezca dicha opción. Se ha dicho que " la opción es un acuerdo celebrado conjuntamente con el contrato originario, o bien durante su ejecución, mediante el cual las partes prevén que, al vencimiento del plazo, una de ellas tiene la facultad de renovarlo"(Lorenzetti).

No se ha previsto su registración, como habí­a sido propuesto, por lo cual tratándose de contratos de larga duración se aconseja la " protocolización voluntaria de los contratos de plazo prolongado" (Leiva Fernández).



III. Jurisprudencia

(CNCiv ., sala C, 7/9/1993, LA LEY, 1994- B, 150).

Ver articulos: [ Art. 1194 ] [ Art. 1195 ] [ Art. 1196 ] 1197 [ Art. 1198 ] [ Art. 1199 ] [ Art. 1200 ]
¿Qué artículos del Código de Velez se CORRELACIONAN con El ARTICULO 1197 del C.CyC?

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LIBRO TERCERO- DERECHOS PERSONALES>>
TITULO IV- Contratos en particular >>
CAPITULO 4 - Locación >
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Extraido de : https://jojooa.com/codigo-civil-comercial-comentado/articulo-1197.php