<< Art Anterior || Art Siguiente >>
ARTICULO 1204.-Pérdida de luminosidad del inmueble. La pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador.



I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto

El Código de Vélez, en el art. 1605, califica como vicio redhibitorio en las fincas urbanas volverse oscura la casa por motivos de construcciones vecinas o amenazar ruina. La pérdida de luminosidad del inmueble se encuentra plasmada en el art. 1135 del Proyecto de 1998. No creemos que sean sobreabundantes (arts. 955, 956, o 1732 del Código Civil y Comercial de la Nación). No podemos dejar de expresar que hay un notable avance en la técnica legislativa frente a la casuí­stica proyectada por Vélez (ej. la disposición contenida en el artí­culo 1519 sobre los trabajos efectuados por los vecinos), que tornaba dificultosa su interpretación.

En cuanto a las fuentes del artí­culo: Código Civil, arts. 1519, 1520, 1521, 1522, 1526 y 1605; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1119; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1135.



II. Comentario

1. Pérdida de luminosidad de un inmueble Con relación a la pérdida de luminosidad del inmueble, el Código Civil y Comercial de la Nación se ocupa de aclarar expresamente que las construcciones vecinas en lugares urbanizados no hacen procedente la aplicación del art.

1203. La única excepción contemplada por la norma es el dolo del locador.

Sin embargo, a nuestro juicio, la norma debe entenderse con cierto grado de flexibilidad. No debe olvidarse que estos preceptos son aplicaciones de la doctrina de la frustración del fin contractual y que, si se hubiera impuesto como condición contractual la luminosidad del inmueble, mal podrí­a entenderse que este artí­culo veda la extinción del contrato por tal motivo. Igualmente, entendemos, nada obsta a la renegociación del canon locativo por este motivo.

2. Comparación con la norma vigente El Código de Vélez caracteriza a la pérdida de luminosidad de la finca urbana como un vicio redhibitorio. Se ha explicado que la " regla de Vélez tení­a razón de ser cuando las personas cesaban su actividad productiva con la caí­da del sol por no existir la luz eléctrica" (Leiva Fernández).

Se entiende que es un defecto grave de la cosa que impiden su uso, algunos podrí­an interpretar que implican la imposibilidad total del uso de la cosa. Sin embargo, autorizada doctrina afirma que " esta interpretación serí­a excesiva; se acepta sin discrepancias serias, que basta con que hagan desagradable el uso de la cosa o impidan su uso normal, aunque sea parcialmente" (Borda).

Cabe agregar que el texto anotado sigue el criterio ya previsto en el Proyecto de 1998, y que se caracteriza por modificar la naturaleza de vicio redhibitorio que el Código de Vélez le otorga al supuesto en el art. 1605. En cambio, el Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993 (art. 1119) también caracterizaba a la pérdida de luminosidad como vicio redhibitorio.

Autorizada doctrina critica la calificación de vicio de este supuesto, afirmando que " no deberí­a ser vicio, ya que no constituye un defecto de la cosa" (Leiva Fernández). En efecto, a diferencia del vicio redhibitorio que se caracteriza por ser oculto y anterior o concomitante al perfeccionamiento del contrario, en este supuesto se trata de un defecto que surge con posterioridad y que no posibilita el debido uso y goce de la cosa.

3. Caso de dolo del locador Todo el esquema anterior, sin embargo, se modifica cuando se pruebe el dolo del locador. En dicho supuesto, el locatario queda autorizado a solicitar la reducción del precio locativo (actio quanti minoris ) o bien a resolver el contrato (actio redhibitoria ). Por ejemplo, la construcción de un edificio de departamentos al lado de una casa con amplias vistas, con conocimiento previo del locador y cuyo destino hubiera sido previsto contractualmente, en forma expresa.

4. De la responsabilidad En el régimen de Vélez se discutió la procedencia de la acción de daños porque , a diferencia del régimen de la compraventa, el vicio redhibitorio de pérdida de luminosidad carecí­a de norma expresa. La doctrina mayoritaria afirmó la acción de responsabilidad contractual (Leiva Fernández - Lorenzetti), expresando que "es evidente que el Código Civil ha querido brindar al locatario una garantí­a por los defectos graves que presente la cosa arrendada, que lógicamente lleva implí­cita una obligación de seguridad para la propia persona del locatario, como así­ también para las cosas incorporadas a la finca arrendada" (Hernández - Frustagli). Por lo tanto, nos parece que si media dolo del locador o bien se ha pactado expresamente esta causal, se mantiene la posibilidad de interponer una acción de responsabilidad con fundamento en la pérdida de luminosidad del inmueble urbano.



III. Jurisprudencia

(CNCiv ., sala A, 1/9/1993, LA LEY, 1995-A, 466).

Parágrafo 2° - Obligaciones del locatario Ver articulos: [ Art. 1201 ] [ Art. 1202 ] [ Art. 1203 ] 1204 [ Art. 1205 ] [ Art. 1206 ] [ Art. 1207 ]
¿Qué artículos del Código de Velez se CORRELACIONAN con El ARTICULO 1204 del C.CyC?

Codigo Civil y Comercial Argentina >>
LIBRO TERCERO- DERECHOS PERSONALES>>
TITULO IV- Contratos en particular >>
CAPITULO 4 - Locación >
SECCION 4ª- Efectos de la locación >>

Parágrafo 1°- Obligaciones del locador >>
<< Art Anterior || Art Siguiente >>

Apoya a Universojus!

 
Extraido de : https://jojooa.com/codigo-civil-comercial-comentado/articulo-1204.php