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ARTICULO 2151.-Disposición jurí­dica y material. El nudo propietario conserva la disposición jurí­dica y material que corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.



I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

El anterior texto legal establecí­a en forma expresa en su art. 2916, que el nudo propietario conservaba el ejercicio de todos los derechos de propiedad compatibles con sus obligaciones. Podí­a vender el objeto sometido a usufructo, donarlo, gravarlo con hipotecas o servidumbres que tengan efecto después de terminado el usufructo y ejercer todas las acciones que pertenezcan al propietario en su calidad de tal.

En la actualidad, si bien no se menciona expresamente ni a manera ejemplificativa como lo hací­a el Código anterior, se ha establecido una norma genérica donde la regla es que el nudo propietario conserva la posibilidad de disposición jurí­dica y material sobre el objeto del usufructo, pero con la limitación de que no debe turbar el uso y goce del usufructuario, y a su vez este último podrá repeler cualquier turbación que impida ejercer su derecho contra el nudo propietario.

Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 2054.



II. COMENTARIO

1. Derechos del nudo propietario La regla es que el nudo propietario no puede, sea por actos materiales o jurí­dicos, alterar el estado de la cosa, siempre que de tales actos no resulte un perjuicio para el usufructuario.

En cuanto a las facultades jurí­dicas, al mantener el nudo propietario el ius abutendi, conserva el ejercicio de los derechos de propiedad compatible con sus obligaciones.

Podrí­a enajenar el inmueble, pero no podrí­a enajenar un derecho mayor o más amplio que el por sí­ tiene. También podrí­a constituir un derecho real de hipoteca, y en este supuesto parte de la doctrina clásica, sostení­a al comentar el anterior texto normativo, que serí­a necesario mencionar que lo que se hipoteca es la nuda propiedad y que no se puede hipotecar la plena propiedad, sino con la condición de que la hipoteca tendrá efecto al extinguirse el usufructo (Borda).

Sin embargo, otros autores consideran que el acreedor hipotecario podrí­a, al hacerse exigible la obligación, perseguir el inmueble y hacerlo ejecutar en manos de quien se encuentre y desde luego con las cargas reales que soporte. No habrí­a porqué aclarar si la hipoteca es por la plena propiedad o por la nuda propiedad, ni entender que está sujeta a condición. Por otro lado, quien paga la deuda sin ser deudor, para liberar el inmueble hipotecado, se subroga en los derechos del acreedor, sea el propietario o el usufructuario.

En este contexto normativo, podrá el nudo propietario gravar con derecho real de hipoteca el objeto del usufructo. Para algunos autores, su alcance dependerá de la naturaleza del objeto gravado, el que, podrá recaer sobre la nuda propiedad, o la plena propiedad, en este último caso, mediando el consentimiento del usufructuario (Pepe).

Las diferencias en cuanto a los efectos, que se producirí­an entre la hipoteca de nuda propiedad y la de plena propiedad es que, en este último supuesto, el acreedor hipotecario extiende su garantí­a y su facultad de cobro al todo, al momento de ejecutar el inmueble. Es decir, ejecuta el inmueble con prescindencia de los derechos del usufructuario.

El nudo propietario tiene las acciones propias del dominio, como las posesorias y de reivindicación, y a su vez el usufructuario, podrá también valerse de las acciones que correspondan para impedir la turbación por parte del nudo propietario del ejercicio de su derecho, con la facultad de que si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.

No puede el nudo propietario hacer actos materiales o jurí­dicos que puedan dañar el goce o restringir el derecho del usufructuario, por ejemplo cambiar la forma del objeto, levantar construcciones nuevas.

En referencia a las servidumbres, la regla serí­a que el nudo propietario no puede gravar con servidumbres el bien sometido al usufructo, salvo que tengan efecto después de terminado éste, porque ejerciéndose aquéllas a través de actos posesorios se afectarí­a el derecho de uso y goce del usufructuario.

Se interpreta con el presente texto legal, que el nudo propietario puede gravar el fundo con servidumbres pasivas que tendrán efectos después de finalizado el usufructo, salvo conformidad del usufructuario y puede constituir servidumbre activas, en este caso el usufructuario podrá aceptarla expresa o tácitamente (Mariani de Vidal), haciendo uso de ellas, o rechazarla, en cuyo supuesto ella comenzará su vigencia luego de cesado el usufructo, pero no puede remitir servidumbres activas que hayan estado vigentes al momento de la constitución del usufructo (Gurfinkel de Wendy).

En cuanto a las facultades materiales, al ser transferida la posesión al usufructuario, no podrá ejercer el nudo propietario ningún acto material salvo que tenga el consentimiento del primero. Será un derecho esencial del nudo propietario, hacer respetar el salva rerum substantia (Gurfinkel de Wendy).

Tendrá a su cargo las reparaciones extraordinarias para la conservación de la cosa que no estén a cargo del usufructuario, salvo que por culpa de este último, se hubieran hecho necesarias por su negligencia. También estarán a su cargo las reparaciones producidas por vetustez de la cosa o por caso fortuito.

2. Deberes del nudo propietario La primera obligación que tiene el nudo propietario es la de entregar la cosa.

Esta obligación puede ser postergada en el tiempo si el usufructuario no cumpliera con algunas de sus obligaciones antes de entrar en el uso y goce de la cosa.



III. JURISPRUDENCIA

Debe confirmarse la cancelación del usufructo que pesa sobre el inmueble rematado, en tanto la usufructuaria participó en los contratos de mutuo hipotecario celebrados por el nudo propietario, prestando su consentimiento para su realización, lo cual importó su autorización para que se adelanten los efectos de la hipoteca establecidos por el art. 2916 del Cód. Civil, y para que se torne inoponible su derecho real de uso y goce al acreedor hipotecario (CNCom., sala E, 7/7/2010, La Ley Online).

LEY 26.994/14 CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION LIBRO CUARTO - DERECHOS REALES TÍTULO VIII. USUFRUCTO CAPITULO 5. EXTINCION Comentario de ELIANA VERÓNICA BRAIDOT Ver articulos: [ Art. 2148 ] [ Art. 2149 ] [ Art. 2150 ] 2151 [ Art. 2152 ] [ Art. 2153 ] [ Art. 2154 ]
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