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ARTICULO 1189.-Transmisión por causa de muerte. Enajenación de la cosa locada Excepto pacto en contrario, la locación:

se transmite activa y pasivamente por causa de muerte; subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada.

Introduccion COMENTADA al Art. 1189 (con doctrina)

2. interpretación
2.1. Transmisión activa y pasiva por causa de muerte La muerte del locador y/o del locatario no constituye una causa válida de extinción del contrato, ni habilita a ninguna de las partes para que se la invoque como modo de extinción anticipado al plazo legal inicialmente acordado.
Esta regla es, en realidad, confirmatoria del principio estipulado para todos los contratos en general sobre eficacia inter-partes, que incluye a los sucesores universales (art. 1024 CCyC). En consecuencia, producido el fallecimiento de alguna de las partes del contrato, continuarán ese carácter, en principio, los sucesores universales del causante, y se garantizará así­ la eficacia del contrato hasta el término del plazo acordado.
Los sucesores, en su nueva calidad de parte y respecto del contrato de locación celebrado, pasarán a tener las mismas obligaciones y serán titulares de los mismos derechos que la fallecida.
Esta norma se aplica a todas las locaciones. Constituye por lo tanto una regla general, sin perjuicio de las disposiciones particulares que pudieran modificarla, como, en cierta medida, la prioridad establecida para los continuadores de la locación dispuesta en el art. 1190 CCyC.
2.2. Subsistencia del contrato por el tiempo convenido ante la enajenación de la cosa locada Ya Vélez Sarsfield habí­a consagrado esta solución (art. 1498 CC) en base a los derechos reconocidos a las partes y los alcances de los negocios jurí­dicos involucrados.
Así­, el locador, al celebrar el contrato de arrendamiento y otorgar el uso y goce al locatario, no renuncia ni merma en sus derechos como propietario de la cosa. El contrato de locación no constituye un gravamen de carácter real ni configura un desmembramiento del dominio. Solamente importa el ejercicio de un derecho personal, nacido de la voluntad de partes en el contrato, por el cual el locatario es simple tenedor de la cosa (art. 1910 CCyC), reconociendo la posesión en el locador. Por lo tanto, este último, como señor de la cosa arrendada, está habilitado para enajenarla, sea a tí­tulo gratuito u oneroso.
Ahora bien, esa enajenación no implica desconocer el derecho personal otorgado anteriormente al locatario. El locador enajenante, al transmitir la cosa, debe cumplir con los requisitos de tí­tulo y modo para que se configure la transmisión dominial en cabeza del nuevo adquirente (art. 1892 CCyC). El nuevo adquirente no recibirá materialmente la cosa ya que, al estar arrendada, permanece en poder del locatario. Sin embargo, es su carácter de poseedor el que habilita a tener por cumplido el requisito transmisivo del modo, mediante el reconocimiento de la posesión que el arrendatario hace en el dueño de la cosa (art. 1892, párr. 2, CCyC).
En consecuencia, la regla aquí­ consagrada no vulnera ninguno de los derechos involucrados, a la vez que consagra especialmente el del locatario a usar y gozar de la cosa hasta el cumplimiento del plazo locativo.
Para la operatividad de este efecto, no será necesaria la cesión de la posición contractual en el contrato de locación, y bastará con que se configuren los extremos regulados por la norma. A tal fin, será suficiente la notificación al locatario respecto de la enajenación operada.

Introduccion COMENTADA al Art. 1189 (con doctrina)

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Extraido de : https://jojooa.com/ccc-comentado-infojus/interpretacion-art-1189