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ARTICULO 2068.- Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.

Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.

Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.

Fuente: art. 2013 del Proyecto de 1998.

Introduccion COMENTADA al Art. 2068 (con doctrina)

2. Interpretación
2.1. Subconsorcios La introduccion de la figura del "subconsorcio" puede traer ventajas en el funcionamiento del sistema. Era postulada antes de la reforma por alguna doctrina. Así­, por ejemplo, escribió Laje lo siguiente: "Supóngase el caso de las llamadas 'galerí­as' comerciales, correspondientes a un consorcio de propietarios gobernado por el régimen tradicional de uniformidad en cuanto a las asambleas, administrador y sistema de contribución al pago de los gastos comunes. De tal régimen surge necesariamente que toda decisión que deba tomarse con relación a elementos comunes, cualquiera sea la naturaleza de ellos, así­ como los gastos correspondientes, tiene que aprobarse en asamblea general Integrada por todos los consorcistas, quienes deberán contribuir al pago de tales gastos en la proporción única que establece el reglamento. Puede ocurrir en alguno de esos casos que los propietarios de las unidades afectadas a locales de negocio quieran mejorar las condiciones materiales de ciertas partes comunes directamente vinculadas a dichos locales y que se hallan materialmente separadas de las demás unidades. Por ejemplo, aumentar la Iluminación de los pasillos por donde circula el público que concurre a los locales, mejorar con nuevos tonos o tipos de pintura las paredes o techos de esos pasillos, renovar los pisos, contratar personal de limpieza o de vigilancia, colocar Instalaciones para Irradiar música de tipo adecuado para atraer la clientela, etc. Cabe prever que en tales supuestos las medidas que se proponen difí­cilmente contarí­an con la aprobación de los propietarios de las unidades destinadas a vivienda u oficinas, situadas en las plantas superiores; por un lado, estas últimas unidades ningún beneficio obtendrí­an con las mejoras; por otro lado, el costo de ellas tendrí­a que pagarse por todos los miembrosdel consorcio en la proporción establecida por el reglamento para los gastos comunes. De manera que si se propusieran dichas medidas y gastos a una asamblea general, Integrada por todos los consorcistas, raramente se contarí­a con los votos necesarios para su aprobación. La misma falta de apoyo se producirí­a si los propietarios de las unidades destinadas a vivienda u oficinas sometieran a una asamblea general trabajos de mejoramiento sobre partes comunes que no signifiquen ventaja directa alguna para los propietarios de los locales de negocio. Similares problemas pueden crearse en otros edificios con unidades afectadas a destinos heterogéneos, como acontecerí­a si partes de ellos estuvieran aplicadas a cocheras y las restantes a locales de negocio, oficinas o departamentos para vivienda. A medida que aumenta la variedad en cuanto a los diferentes destinos posibles de unidades dentro de un mismo edificio, el problema se Irá magnificando. Por consiguiente, las medidas de la naturaleza precitada difí­cilmente serí­an aprobadas en asambleas generales, por las razones ya mencionadas y conocidas, a saber, ausentismo que provoca falta de quorum, Indiferencia, egoí­smo, etc. A todo ello se agrega que una primera negativa que hubieran opuesto los miembros de uno de los sectores a las aspiraciones de los Integrantes del otro, puede crear una situación de antagonismo y un espí­ritu de desquite, contrario a la armoní­a deseable en estos organismos.
Las dificultades apuntadas quedarí­an considerablemente reducidas y quizás totalmente eliminadas, si las cuestiones que Interesan exclusivamente a un determinado sector o grupo de unidades fueran decididas por el voto de sus respectivos titulares y pagadas por estos mismos, sin participación de las unidades extrañas a cada situación. La legislación vigente en los diversos paí­ses no contempla el punto, con excepción de la ley francesa número 657, de junio 10 de 1965, que derogó y reemplazó la anterior ley de 1938 sobre propiedad horizontal".(49) Responde el artí­culo así­ delineado a la más concreta realidad de la propiedad horizontal en nuestros dí­as: la ingobernabilidad de los grandes edificios y complejos inmobiliarios.
Es impecable la redacción en lo relativo a la creación de subasambleas y la figura del subadministrador (que se registra hoy en muchos inmuebles) pero siempre supeditados a la decisión unificada de la asamblea general en el supuesto de conflicto. Y en tanto, acierta, por ende, en la asunción de la responsabilidad del "único consorcio" ante terceros.(50) (49) Kiper, clAudio m., "El proyecto de Código Civil y Comercial y el derecho real de propiedad horizontal", en Pensar en derecho, año 2, n° 2, Eudeba/Facultad de derecho, 2013, p. 205 y ss, con cita de Laje, E. J., "Régimen de asambleas y de administración separadas en materia de propiedad horizontal", en Revista del Notariado, n° 713, p. 1429.
(50) RESQUI PIZARRO, JORGE C., "Aproximaciones al anteproyecto de unificación de la legislación civil y comercial en lo referido a la propiedad horizontal", [en lí­nea] eldial.com, DC18D6.
CAPÍTULO 9 Infracciones

Introduccion COMENTADA al Art. 2068 (con doctrina)

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Extraido de : https://jojooa.com/ccc-comentado-infojus/interpretacion-art-2068