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ARTICULO 2116.- Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal. La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.

Introduccion COMENTADA al Art. 2116 (con doctrina)

2. Interpretación
Las alternativas o modalidades que prevé la parte final del primer párrafo de este artí­culo justifican estos comentarios.
La constitución del derecho de superficie sobre construcciones existentes sin establecer a quién le pertenecen, anima a especular sobre estas posibilidades: a) que le pertenezcan al titular del inmueble o b) que le pertenezcan a un tercero a quien se le haya otorgado aquel derecho en su variante para construir.
En el primer caso, y con la limitación de tener como destino especí­fico la construcción, el propietario constituirá el derecho de superficie a favor de un tercero afectando el sobrevuelo del inmueble, esto así­ por cuanto el vuelo fue ocupado por la construcción existente.
La determinación del inmueble sobre el que se constituirá el derecho de superficie está subordinado al cumplimiento de las directivas que contenga el instructivo especí­fico con el que se deberá contar.
Toda vez que el titular del derecho de propiedad horizontal está legitimado para constituir el de superficie (art. 2118 CCyC), si lo construido por el propietario estuviera afectado a dicho régimen especial, la determinación del inmueble sobre el que se constituirá el derecho de superficie también será dependiente del instructivo que se mencionó. Esto no obsta que, en este último supuesto, se considere estar frente a una reserva de sobreelevación en cuyo caso se deberán seguir las instrucciones de la pertinente norma reglamentaria.
En el segundo caso "”construcciones pertenecientes a un tercero"” la constitución del derecho de superficie a favor de quien se trate, el procedimiento a emplear, los requisitos exigibles y el mecanismo a través del cual se determinará el inmueble que sufrirá la carga (art. 1888 CCyC, párr. 2), dependerá de la situación en la que se encuentre el tercero con respecto a las construcciones llevadas a cabo y del cumplimiento de las reglamentaciones vigentes y/o que se dicten con esa finalidad.
La utilidad para el aprovechamiento conlleva señalar que, según el destino al que se aplique el derecho de superficie, su titular se ajustará a las regulaciones aplicables, parte de ellas las mencionamos refiriéndonos al destino "construir". En el caso especí­fico de la forestación o silvicultura, deberán observarse las normas de la ley 25.080 de 1998 y de su decreto reglamentario 133/1999.

Introduccion COMENTADA al Art. 2116 (con doctrina)

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Extraido de : https://jojooa.com/ccc-comentado-infojus/interpretacion-art-2116