<< Art Anterior || Art Siguiente >>
ARTICULO 2158.- Concepto. La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia.

El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.

Introduccion COMENTADA al Art. 2158 (con doctrina)

2. Interpretación
La habitación es el derecho real que concede a su titular"”persona humana"” la utilidad de morar en un inmueble ajeno con el cargo de no alterar su sustancia, al igual que lo que ocurre en materia de uso y usufructo.
La base estructural de la habitación se mantiene en relación a la idea principal contenida en el art. 2948 CC, que otorgaba al habitador la utilidad de morar en una casa junto con su familia satisfaciendo así­su necesidad habitacional, con un carácter netamente alimentario e inherente a la persona a favor de quien se constituye.
2.1. Naturaleza jurí­dica De la letra del artí­culo comentado se refleja, sin vacilación, el reconocimiento de la habitación como un derecho real autónomo, en consonancia con lo dispuesto por el art. 1887 CCyC, que enumera los derechos reales contenidos en el ordenamiento e incluye a la habitación en su inc. j.
Se trata de un derecho real principal que se ejerce sobre cosa ajena (art. 1888 CCyC), de una desmembración del dominio "”una carga o gravamen, a criterio del citado art. 1888 CCyC"” que otorga al habitador la facultad de morar en un inmueble ajeno junto con su familia, quedando en cabeza del propietario las facultades de disposición jurí­dica y material.
2.2. Objeto El objeto de este derecho real recae sobre un inmueble ajeno, o bien sobre una parte material de aquel. He aquí­ una variación terminológica respecto de la letra del art. 2948 CC, por cuanto aquel referí­a a la utilidad de morar en una casa, lo que en su momento habí­a dado lugar a discrepancias interpretativas acerca del verdadero sentido de la referida locución y su amplitud. Tal modificación conceptual disipa cualquier duda que pudiere caber respecto del objeto.
En relación a su ubicación fí­sica, se discute si debe tratarse de una finca urbana o puede recaer sobre una finca rural. En tal sentido, debe puntualizarse que no existe norma limitadora en lo concerniente a la ubicación fí­sica del inmueble objeto de habitación, por lo que puede inferirse que el derecho puede recaer sobre un inmueble emplazado en zona urbana o rural.
2.3. Salva rerum substantia Se conserva la prohibición de alteración de la sustancia por parte del habitador, lo que en el ordenamiento anterior se desprendí­a del concepto contenido en el art. 2948 CC.
Tal como ocurre en materia de uso y usufructo, la idea de no alterar la sustancia hace a la esencia de este derecho real. Ello ya se desprendí­a de la nota al art. 2807 CC, al referir que este principio resulta la consagración básica de la separación entre los derechos del usuario y los del nudo propietario.
Sin embargo, y pese a la importancia que se le asignaba al referido principio, el CC no contení­a una norma especí­fica que definiera o delimitara lo que debí­a entenderse por sustancia o bien en qué casos se presentaba su alteración, debiéndose recurrir entonces a las notas que tal Código traí­a y de donde se extraí­a que la sustancia representaba aquellas cualidades esenciales que constituí­an los cuerpos, bajo una forma y un nombre determinado.
El CCyC, en cambio, enmarca ahora lo que debe entenderse por alteración de la sustancia, sosteniendo que aquella se presenta cuando se modifica su materia, forma o destino (art. 2129 CCyC).
Esta regla general se encuentra contenida dentro de Tí­tulo destinado al tratamiento del usufructo, mas resulta plenamente aplicable al caso de la habitación, por las reglas de los arts. 2155 y 2159 CCyC.
2.4. El sujeto: la persona humana El derecho real de habitación solamente podrá ser constituido a favor de persona huma- na. La conclusión resulta lógica en mérito a la idea estructural que mueve a este derecho real y de donde se desprende el cariz tuitivo y protectorio que se pretende respecto de la familia.
No resulta, entonces, concebible la constitución de un derecho real de habitación a favor de una persona jurí­dica, en el entendimiento de la naturaleza propia de este derecho real.
Se suscita, asimismo, la cuestión relativa a la posibilidad de constitución de este derecho real a favor de varias personas en forma simultánea, tal como lo permite el art. 2132 CCyC en materia de usufructo.
Al igual que lo que ocurre en materia de uso, la cuestión radica en determinar si aquello implica una alteración al principio de indivisibilidad que gobierna al derecho real de habitación.
Pero la idea de la Indivisibilidad propia de los derechos reales de uso y habitación no Implica la Imposibilidad de constitución de ambos a favor de varias personas en forma simultánea, a razón de que puedan verse satlsfechas las necesidades del usuario o habitador y de sus familias.
Es por ello que puede inferirse la posibilidad de constitución de habitación a favor de varias personas en forma simultánea, sin que se afecte de ningún modo la regla de la indivisibilidad del derecho real de habitación.
2.5. La protección del habitador y su familia.
El carácter alimentario del derecho real de habitación Sabido es que la idea sustancial que trae aparejada este derecho real es lograr la protección del habitador y de su familia, otorgándole la facultad de morar en un inmueble para la satisfacción de sus necesidades de vivienda.
La habitación tiene un cariz netamente alimentario, lo que permite sostener que el dere- cho real de habitación es inherente a la persona a favor de la cual se concibe.
Aquello encuentra su reflejo más firme en las reglas del art. 2160 CCyC, que consagra la inejecutabilldad del inmueble por parte de los acreedores mientras subsista el derecho que fuera constituido, además de la imposibilidad de transmisión del derecho por parte del habitador.
En igual sentido a lo que ocurre en materia de uso, el ordenamiento se ha desprendido del concepto particular de familia que traí­a consigo el art. 2953 CC, así­ como del de la sujeción de las necesidades del habitador y su familia en proporción directa a su condición social.
2.6. Temporalidad La temporalidad resulta ser una de las notas tí­picas de este derecho real siendo que el mismo está destinado a extinguirse con el cumplimiento del plazo fijado en el acto constitutivo o, en su defecto, con la muerte del habitador.
2.7. La facultad de morar o de establecer su industria El ordenamiento velezano establecí­a en el art. 2948 CC que el derecho real de habitación consistí­a en la utilidad de morar en una casa ajena, entendiendo que aquella idea de morada implicaba que el habitador y su familia tuviesen un lugar de residencia efectiva con carácter protectorio.
Sin embargo, el art. 2963 CC establecí­a que este derecho real implicaba que el habitador se sirviera de la casa para habitarla con su familia, o bien para establecer su industria o comercio, mientras que aquello no fuera impropio a su destino.
Esta posibilidad de establecimiento del comercio o industria fue dejada de lado por la letra del ordenamiento vigente, por lo que se plantea el interrogante de si aquello implica su prohibición o si, en caso de que así­ se establezca en el Tí­tulo constitutivo y de que no fuere impropio para su destino "”como sostení­a el art. 2963 CC"”, se permite al habitador establecer su industria o comercio en el inmueble que le fuera entregado.

Introduccion COMENTADA al Art. 2158 (con doctrina)

Fuente del Codigo Comentado Infojus Ver articulos: [ Art. 2155 ] [ Art. 2156 ] [ Art. 2157 ] 2158 [ Art. 2159 ] [ Art. 2160 ] [ Art. 2161 ]
¿Qué artículos del Código de Velez se CORRELACIONAN con El ARTICULO 2158 del C.CyC?

Codigo Civil y Comercial Infojus Argentina >>
LIBRO CUARTO- DERECHOS REALES>>
TITULO X- Habitación >>

<< Art Anterior || Art Siguiente >>

Apoya a Universojus!

 
Extraido de : https://jojooa.com/ccc-comentado-infojus/interpretacion-art-2158