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ARTICULO 1892.-Tí­tulo y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de tí­tulo y modo suficientes.

Se entiende por tí­tulo suficiente el acto jurí­dico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.

La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurí­dico pasa el dominio de ella al que la poseí­a a su nombre, o cuando el que la poseí­a a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.

La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así­ lo requiera.

El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.

Para que el tí­tulo y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.

A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.



I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

En todas las legislaciones de origen romanista, incluida la argentina, se ha conservado la diferencia entre adquisición originaria y derivada de los derechos reales, resultando que esta última queda sometida, en principio, a la regla del nemo plus juris contenida en el art. 3270 del Cód. Civil antes vigente y que se mantiene en el art. 399 del Cód. Civ. y Com.

La distinción tiene importancia práctica por cuanto en el modo originario el titular del derecho real lo adquiere en forma libre y absoluta en tanto que en la adquisición derivada el Código Civil argentino adopta como norma general la regla del tí­tulo y modo para la transmisión, por actos entre vivos, de los derechos reales que se ejercen por la posesión. Es el sistema que en teorí­a se conoce como de la doble causa: la causa fuente de la adquisición que se identifica con el tí­tulo y la causa eficiente que es la tradición; faltando cualquiera de ellos no hay derecho real.

Este sistema de adquisición derivada se mantiene en el Código actual y, en consecuencia, la teorí­a del tí­tulo y modo, mantiene su vigencia.

Los derechos reales que se adquieren en forma derivada pero que no se ejercen por la posesión, como la hipoteca, requieren sólo el tí­tulo suficiente y la inscripción registral y así­ lo disponí­a Vélez en el art. 3134.

En el cuerpo legal no quedaban plasmados los conceptos de tí­tulo y modo suficientes, como lo hace el actual art. 1892, sino que se desprendí­an de la nota al art. 577, en la cual Vélez explica los sistemas vigentes al momento de la redacción del Código y fundamenta su opción por la tradición como forma de transmitir el derecho real. Por otra parte, en la amplia nota al Tí­tulo IV del Libro III, al comparar los derechos personales y los derechos reales, señala: "La causa eficiente del derecho personal es la obligación, siempre y únicamente la obligación, cualquiera sea su origen: un contrato, un cuasi contrato, un delito o un cuasi delito, o la ley. La causa eficiente del derecho real es la enajenación, o generalmente, los medios legí­timos por los cuales se cumple la transmisión en todo o en parte de la propiedad".

Existe, además, un tercer sistema denominado del tí­tulo y modo imperfecto, en el cual a los requisitos de tí­tulo y modo se agrega otro factor: inscripción en el registro respectivo, que jugarí­a como forma de publicidad para que la transmisión efectuada produzca efectos frente a terceros.

En este sistema la inscripción es un elemento no constitutivo, pero si perfeccionante; el requisito de la inscripción de la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles en el Registro de la Propiedad Inmueble, fue incorporado por la ley 17.711en el art. 2505; con la salvedad que esas adquisiciones o transmisiones no serí­an oponibles a terceros mientras no estuvieran registradas.

Los arts. 2601, 2602 y 2603 establecí­an los requisitos necesarios para que la tradición resultara suficiente a los efectos de la transmisión del derecho real:

capacidad de las partes, legitimación y tí­tulo suficiente.

Fuente: Proyecto de Código Unificado, art. 1824.



II. COMENTARIO

En primer lugar hay que destacar que no se innova respecto del Código anterior, salvo en cuestiones metodológicas.

Se clarifican los conceptos de tí­tulo y modo suficientes, se describen ordenadamente las situaciones en las que no es necesaria la tradición y en el mismo artí­culo se incorporan los requisitos para que el tí­tulo y el modo merezcan el calificativo de suficientes.

Sin embargo, a nuestro entender, se ha perdido la oportunidad de adoptar un régimen de adquisición y transmisión de derechos reales más moderno, ágil, transparente, y de más fácil probanza.

El sistema romanista del tí­tulo y modo fue concebido para comunidades reducidas en las que era posible que la tradición posesoria desempeñara un rol de publicidad de la transmisión del derecho real sobre la cosa. Si se tiene en cuenta que este tipo se derechos subjetivos a diferencia de los derechos personales es oponible erga ommes , es necesario que la comunidad tome conocimiento de la situación jurí­dica de la cosa, de los derechos que se ejercen sobre ella y su titularidad.

La complejidad de los negocios jurí­dicos y la celeridad con que se completan, la dimensión de los centros urbanos, las distancias entre ellos, hacen que la publicidad posesoria resulte insuficiente para cumplir la función que tení­a asignada en el siglo XIX. La publicidad registral brinda, precisamente, esa posibilidad: que toda persona interesada conozca el tipo y extensión de los derechos reales a que está sometido un inmueble (nave, aeronave, automotor).

En el régimen actual, devenido del Código de Vélez, conviven dos realidades:

el derecho real adquirido extrarregistralmente por el sistema de tí­tulo y modo suficientes y aquel registrado y por lo tanto oponible a terceros. Remitimos en este punto al art. 1893.

De haberse adoptado un sistema de publicidad registral constitutivo de derechos reales, esto es: reemplazar la tradición por la inscripción en el registro respectivo como modo suficiente, se habrí­an evitado muchos conflictos hoy existentes.

1. Tí­tulo suficiente El tí­tulo es el acto jurí­dico que reúne los requisitos de fondo y de forma para transmitir el derecho real de que se trate. Es importante destacar que el tí­tulo no se refiere sólo a la forma, es decir al documento portante del acto jurí­dico, sino al acto en sí­ mismo.

En este aspecto se hace evidente la vinculación entre los contratos y los derechos reales puesto que el contrato sirve de tí­tulo al derecho real que se adquiere en forma derivada por actos entre vivos, como sucede con la compraventa, permuta, cesión de derechos y acciones, donación y dación en pago para el caso del dominio, contrato de hipoteca, de prenda, de superficie, etc.

El tí­tulo, así­ concebido, debe emanar del titular del derecho real que se transmite, que a su vez tenga la capacidad suficiente para ello, según surge del penúltimo párrafo del artí­culo bajo análisis.

La titularidad del derecho real en cabeza de quien transmite no sólo será necesaria en el momento de la enajenación sino también cuando se celebre el acto jurí­dico que servirá de tí­tulo suficiente a dicha traslación. De allí­ que, por ejemplo, si se ha vendido un inmueble ajeno por medio de un boleto de compraventa, no podrá autorizarse la escritura pública que instrumente dicho contrato en tanto el vendedor no hubiera devenido titular de dominio sobre ese mismo inmueble. Ello por cuanto, según destacamos antes, nadie puede transmitir un derecho del que no es titular, o en mayor extensión de la que le corresponde.

Como consecuencia de este mismo principio un condómino, cuyo derecho consiste en una cuota parte del cincuenta por ciento, no puede vender la totalidad del inmueble si no concurre la voluntad de los restantes comuneros.

En cuanto a las formas establecidas por la ley, en caso que el derecho real a adquirir o transmitir verse sobre inmuebles, resulta de aplicación el art. 1017, inc. a) según el cual "Deben ser otorgados por escritura pública: a) los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles...".

2. Modo suficiente El modo suficiente es aquel que, unido al tí­tulo suficiente antes explicado hace adquirir no sólo el dominio sino también aquellos derechos reales que se ejercen por la posesión.

La tradición traslativa de dominio es el acto jurí­dico bilateral mediante el cual el tradens desplaza idealmente el inmueble y lo coloca en cabeza del accipiens, quien lo recibe de conformidad. También en este acto se requiere capacidad y legitimación en ambas partes.

Si no existiera el tí­tulo suficiente para transmitir el dominio, la tradición podrá hacer adquirir sólo la posesión pero no el derecho real. Es ésta la situación que se presenta cuando, celebrado un boleto de compraventa, el vendedor entrega el inmueble vendido al comprador; este último será poseedor en los términos del art. 1909, pero no será titular de dominio en tanto esa compraventa no se instrumente en escritura pública, en cumplimiento de lo dispuesto en el art.

1017, inc. a) antes referido.

3. No es necesaria la tradición El tercer párrafo del art. 1892 contempla las distintas situaciones en las cuales no es necesario efectuar la tradición en los términos del art. 1924:

a) cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurí­dico pasa el dominio de ella al que la poseí­a a su nombre. Es el ejemplo clásico el locatario que compra el inmueble locado. De mantenerse la regla en materia posesoria el locatario deberí­a devolver el inmueble al dueño y éste a su vez hacer tradición de él a los efectos de hacerle adquirir el dominio. Esta doble entrega y recepción del inmueble se torna innecesaria en mérito a lo dispuesto en el artí­culo bajo comentario (similar al anterior art. 2387), que recepta la figura romana de la traditio brevi manu.

b) Cuando el que la poseí­a a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. El requisito para considerar transferido el dominio es la notificación al locatario o al depositario que es el deudor cedido, efectuada en los términos de los arts. 1636 y ss.

c) Cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente. Se trata en este caso de la figura del constitutto posessorio admitido por el art. 2462, inc. 3°, del Código de Vélez, y describe una situación inversa a la de la tradittio brevi manu: el poseedor deviene tenedor.



III. JURISPRUDENCIA

1. Nuestro Código sustantivo prevé la necesaria concurrencia del tí­tulo y modo suficientes para que opere la transmisión de todo derecho real que se ejerza por la posesión, es decir, cuando el único modus adquirendi es la tradición, la sola inscripción registral y escritura pública que pudiera tener a su favor no alcanza para tener por operada la transmisión y adquisición del derecho real que se esgrime (CApels. Trelew, sala B , 28/12/2005, Lexis N° 15/21527).

2. El tí­tulo, aun cuando fuere válido, idóneo o suficiente para la transmisión del derecho real de dominio del inmueble, si bien cumple con uno de los requerimientos, sólo da derecho a la posesión, derecho de ingresar en ella, pero no da la posesión sobre la cosa, pues ésta, en base al acto jurí­dico antecedente deberá ser otorgada tradición mediante (CApels. Trelew, sala B, 28/12/2005, Lexis N° 15/21509 / 15/21511 / 15/21505 / 15/21528 / 15/21539).

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