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ARTICULO 2050.-Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier tí­tulo.



I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

En la ley 13.512 el legitimado pasivo en la ejecución de expensas es aquel que detente la titularidad del derecho de propiedad horizontal sobre la unidad funcional de la cual proviene la deuda a ejecutar.

Respetando este principio la jurisprudencia habí­a decidido que la posesión del inmueble en calidad de usufructuario no obliga a éste a pagar las expensas, toda vez que se trata de un deber que se encuentra exclusivamente en cabeza de quien detenta el dominio del bien, es decir, del nudo propietario, conforme a lo previsto en los arts. 8°y 17 de la ley 13.512 (CNCiv., sala K, 16/9/2003, DJ, 2003-3-1212).

Fuentes: doctrina y jurisprudencia nacional.



II. COMENTARIO

En el régimen antes vigente, el poseedor por boleto de una unidad funcional no quedaba legitimado pasivamente en los casos de ejecución de expensas, aún en el supuesto en que en la relación jurí­dica con el titular registral se hubiera pactado que aquél tomaba a su cargo la obligación de pagar los gastos comunes, puesto que en todo caso de tratarí­a de un convenio entre particulares no oponible al consorcio, que resultaba ajeno a ese negocio jurí­dico (Gabas, Molina Quiroga, Gurfinkel de Wendy).

Dada la calidad de obligación propter rem, en principio, el pago de las expensas queda en cabeza del titular del derecho de propiedad horizontal porque él asumió frente al consorcio la calidad de deudor, situación que no se da respecto de un tercero, sea poseedor por boleto o simple tenedor; si entre éstos y el propietario hay un convenio respecto del pago de las expensas comunes, tal acuerdo no es oponible al consorcio y en consecuencia no puede ser aprovechado por él.

En una postura superadora de los conflictos reales que causa al consorcio la falta de pago de expensas en supuestos como los mencionados, se entendió que existen dos legitimados pasivos: el titular de la propiedad horizontal y el poseedor que también puede ser alcanzado por el consorcio a causa de la deuda en virtud de la delegación imperfecta operada (Highton).

Esta es finalmente la tesis que ha quedado plasmada en el art. 2050: el obligado al pago es siempre el propietario, quien no puede desligarse de su deber ni aún por abandono (art. 2049). Al mismo tiempo el consorcio puede exigir el pago de expensas a otros poseedores (usufructuarios, compradores con boleto y posesión), de modo tal de asegurar el recupero de los gastos para el mantenimiento del conjunto.

En los supuestos de condominio de alguna de las unidades funcionales, cualquiera de los condóminos puede ser ejecutado por el todo puesto que la obligación de pagar las expensas es indivisible (CNCiv., sala A, 27/12/1996, LA LEY, 1998-E, 777); lo cual no implica la ejecución forzada de todo el inmueble, sino únicamente de la parte indivisa que corresponda al accionado (CNCiv., sala M, 16/6/1999, JA, 2000-II-683).



III. JURISPRUDENCIA

Se ha admitido que serí­a procedente habilitar al consorcio para accionar contra el poseedor por boleto cuando la empresa constructora se encuentra en quiebra, no se pueden otorgar las escrituras respectivas y por ende los poseedores no adquieren la titularidad del derecho de propiedad horizontal a pesar de haber transcurrido mucho tiempo (CNCiv., sala A, 26/8/1997, LA LEY, 1999-B, 824).

LEY 26.994/14 CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION LIBRO CUARTO - DERECHOS REALES TÍTULO V. PROPIEDAD HORIZONTAL CAPITULO 3. MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DE WENDY Ver articulos: [ Art. 2047 ] [ Art. 2048 ] [ Art. 2049 ] 2050 [ Art. 2051 ] [ Art. 2052 ] [ Art. 2053 ]
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Extraido de : https://jojooa.com/codigo-civil-comercial-comentado/articulo-2050.php