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ARTICULO 2053.-Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.



I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

El art. 7°, ley 13.512, planteaba los supuestos de sobreelevación y de excavación respectivamente, y disponí­a que el propietario del último piso y el de la planta baja, no pueden realizar construcciones o excavaciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos que puedan perjudicar la solidez del edificio.

Estos dos ejemplos que menciona la norma citada han sido considerados simplemente enunciativos de las obras realizadas sobre partes comunes cuya aprobación debe hacerse por unanimidad puesto que aparejan consecuencias importantes para todos, ya sea por el peligro que significan para el edificio o porque pueden modificar los porcentuales implicando una reforma al reglamento de copropiedad (Gabas).

Fuente: Proyecto de Código Unificado de 1998, arts. 1994 y 1995.



II. COMENTARIO

Los arts. 2051 y 2052 se refieren a las obras materiales que se realicen sobre las partes comunes del edificio. Sin embargo, para su realización, este último exige la conformidad de todos los propietarios o sea la unanimidad, mientras que el art. 2051 supone que la resolución ha sido tomada por los propietarios por simple mayorí­a, de allí­ la importancia de establecer que situaciones de hecho quedan encuadradas en cada uno de los artí­culos mencionados.

¿Cuál es la diferencia entre ambas clases de obras o mejoras? En primer lugar, si bien ambas son realizadas sobre partes comunes, las previstas en el art. 2051 tienden a mejorar, embellecer, otorgar mayor confort, modernizar el edificio, en tanto que aquellas contempladas en el art. 2052 implican modificaciones estructurales que alteran el "inmueble de una manera sustancial", ya fuera en su planimetrí­a, distribución o porcentuales.

1. Mejora en interés particular Un segundo supuesto contemplado en el 2° párrafo del artí­culo que comentamos es aquel en que la obra nueva se realiza sobre partes comunes pero beneficia sólo a un propietario, por ejemplo: construcción en una terraza de uso exclusivo. Aún cuando el Reglamento consigne que la azotea conforma una parte privativa, el cubo o espacio aéreo integra los bienes comunes de un edificio dividido en propiedad horizontal, por lo tanto cualquier acto de disposición material que el propietario de la unidad funcional realice sobre la terraza es susceptible de afectar la solidez, seguridad o salubridad del edificio, ocasionar molestias a los otros ocupantes, desvalorizar las unidades contiguas a las obras efectuadas y alterar la proporcionalidad de los porcentuales y distribución de expensas.

La obra realizada en interés particular, aprobada por unanimidad en la asamblea convocada al efecto, al producir modificaciones materiales y jurí­dicas en el edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, demandará también la reforma del reglamente de propiedad horizontal. Los costos que involucre dicho trámite serán soportados por el propietario beneficiado con la mejora.

2. Constitución de un derecho de superficie Un supuesto que no está contemplado especialmente en el artí­culo que comentamos es el de la constitución de un derecho real de superficie. Entendemos que el caso queda subsumido en esta norma.

El art. 2114 crea el derecho real de superficie que puede ser emplazado sobre construcciones ya existentes "aún dentro del régimen de propiedad horizontal" (art. 2116), quedando legitimados para constituirlo los titulares de la propiedad horizontal (art. 2118). Si ese fuera el caso, a los efectos de la toma de decisiones al respecto deberá evaluarse en qué grado la obra proyectada puede afectar la solidez, seguridad, salubridad, etc. del edificio y la resolución que se tome debe ser unánime.



III. JURISPRUDENCIA

1. La prohibición de elevar pisos o efectuar construcciones por el propietario sin el consentimiento unánime de los demás consortes se refiere no sólo a trabajos en partes comunes sino también a los realizados en partes exclusivas (CNCiv., sala L, 17/7/1992, JA 1994-IV-Sí­ntesis), o sea que los presupuestos que condicionan la posibilidad de concretar construcciones como las aquí­ analizadas son aplicables en cualesquiera de los espacios libres o superficies descubiertas del inmueble, ya fueran jardines o terrazas (CNCiv., sala E, 13/3/1995, LA LEY, 1996-B, 114).

2. El cerramiento de balcones, por el tipo de elementos utilizados, produce una sobrecarga no prevista en el cálculo de la estructura original que afecta no sólo la estética del edificio sino también la seguridad del mismo, lo cual hace legí­tima la pretensión del consorcio que persigue su demolición; máxime si se hizo sin su autorización (CNCiv., sala F, 2/9/1999, JA, 2001-IV-sí­ntesis, Lexis N° 1/53213).

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¿Qué artículos del Código de Velez se CORRELACIONAN con El ARTICULO 2053 del C.CyC?

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Extraido de : https://jojooa.com/codigo-civil-comercial-comentado/articulo-2053.php