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ARTICULO 2061.-Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayorí­a debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.



I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

La ley 13.512 establece que el reglamento de copropiedad debe disponer, entre otras cuestiones, las mayorí­as necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayorí­a especial. Esas mayorí­as especiales que menciona la ley están referidas a los supuestos de los arts. 7° (sobreelevar o excavar) y 14 (hipoteca del terreno), en los que se requiere unanimidad, y el del art. 9° (modificación del reglamento) en el cual se resuelve con una mayorí­a de dos tercios.

Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, arts. 2002, 2003.



II. COMENTARIO

Las distintas mayorí­as: unanimidad, mayorí­a de dos tercios y mayorí­a absoluta, se obtienen computando los votos de diversas maneras. En este sentido la ley 13.512establecí­a que los votos "se computarán en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto" (art. 10).

Conviene recordar que el voto no tiene relación con la persona sino con la unidad funcional de la que es titular.

1. Doble mayorí­a En el régimen de la propiedad horizontal hay dos formas posibles de efectuar dicho cómputo: por porcentual o por unidad. En el primer caso, cada voto tendrá un valor equivalente al porcentaje que a cada unidad le asigna el reglamento de copropiedad y que representa la parte ideal que le corresponde sobre las partes comunes, por ejemplo: 7,8 %; 2,4 %, etc.; la unanimidad se alcanza cuando, sumados los votos de las distintas unidades se obtiene el 100 % del valor. El segundo método considera un voto por unidad.

También existe un sistema mixto, que ha incluido la ley 13.512 para el caso de vetustez del edificio, en el cual se requerí­a la doble mayorí­a que combina el número de los votos con el valor de los pisos o departamentos con relación al conjunto del edificio y que, en ocasiones, adopta la legislación extranjera (ley uruguaya 10.771).

Con esta metodologí­a, el nuevo texto dispone en su 1er. párrafo que la mayorí­a se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto.

Las mayorí­as siempre se computan sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y no sólo sobre los asistentes a la asamblea.

2. Propietarios ausentes En principio, la normativa emanada de la nueva ley, al referirse a las mayorí­as, no se refiere a los propietarios presentes en la asamblea, sino al total de los miembros del consorcio; sin embargo, el 2° párrafo del artí­culo que analizamos plantea un supuesto distinto: realizada la convocatoria en legal forma, no se ha reunido el quórum suficiente para declarar válidamente constituida la asamblea, los propietarios presentes pueden deliberar y decidir por mayorí­a de ellos.

Para que esa decisión quede aprobada será necesario un segundo paso: notificación a los propietarios ausentes y adhesión tácita de éstos, unida al silencio, con la salvedad de las hipótesis en que es necesaria la conformidad expresa (art. 2061). Por este camino se pretende evitar el despliegue jurisdiccional que implica resolver las cuestiones consorciales por ví­a judicial, adoptando el régimen del consentimiento presunto para evitar las consecuencias de la falta de asistencia de los propietarios a las asambleas.

3. Nulidad de la asamblea A este esquema: propietario ausente notificación fehaciente de las decisiones aprobación tácita a los 15 dí­as, se suma otra medida tendiente a dar validez y estabilidad a las decisiones asamblearias: se establece un plazo de caducidad para promover acción judicial de invalidez de la asamblea.

La asamblea, como todo acto jurí­dico, cuenta con la presunción de legitimidad, por lo cual las decisiones que en ella se tomen tienen fuerza ejecutoria y el administrador debe actuar en consecuencia realizando los trabajos o poniendo en práctica las medidas votadas.

La ley y el reglamento de propiedad establecen las normas que rigen la forma de convocatoria a asamblea, la reunión de los propietarios, su competencia, constitución, deliberación y votación. Toda desviación en cualquiera de estos estadios permite, en principio, tachar de inválida la asamblea, situación que no se modifica en el nuevo texto.

La novedad, ya incorporada en el Proyecto de 1998, es que, a fin de facilitar la ejecución de las decisiones tomadas por la asamblea, se establece el plazo de caducidad de treinta (30) dí­as corridos para el ejercicio de la acción judicial de nulidad.

Teniendo en cuenta lo exiguo del plazo señalado, con el agravante que éste se cuenta desde la fecha de la asamblea y no desde que el propietario ausente ha tomado conocimiento de la resolución que pretende impugnar, no serán pocos los planteos de indefensión que habrán de intentarse en consonancia con la magnitud del perjuicio que se invoca. En ese sentido coincidimos con Constantino ("La propiedad horizontal en el Proyecto de Código", LA LEY 2013-A, 591, AR/D0C/4632/2012) que un plazo mayor brindarí­a más seguridad.

Con relación al comienzo del cómputo del plazo de impugnación Mariani de Vidal ("Propiedad horizontal. Asambleas. Nulidad. Plazo para deducirla", LA LEY, 2014-B, 485) entiende que "no podrí­a comenzar a correr sino desde que el impugnante hubiera conocido o debido conocer según las circunstancias del caso y a través del régimen de notificación convencionalmente adoptado o en el previsto por el art. 28, dec. 18.734/1949 (que reproducen, reitero, gran número de Reglamentos de Copropiedad y Administración) la resolución que ataca".

4. Conformidad expresa En ocasiones, las resoluciones que toma la asamblea afectan a una o algunas unidades funcionales en particular; esos son los supuestos previstos en el art.

2061.

A los efectos del cómputo de las mayorí­as debe distinguirse según cuales fueran los derechos que se suprimen o limitan. No es lo mismo limitar el horario de calefacción o suprimir el servicio de cerradura eléctrica que limitar el uso de las unidades o la posibilidad de darlas en locación (situación que suele darse respecto de las cocheras con el argumento de que no ingrese gente extraña al edificio). Sólo en estos últimos casos se debe contar con la conformidad expresa de los titulares de las unidades afectadas.



III. JURISPRUDENCIA

La decisión asamblearia acerca de la disposición y/o asignación de espacios fijos para el estacionamiento entre los distintos propietarios en tanto implica la conversión de un espacio que es común, en espacio común de uso privativo , importa una decisión de gran magnitud, que requiere la unanimidad de las voluntades de los propietarios, pues es un caso en que se afecta su derecho de propiedad, aunque no en la titularidad, y en la posibilidad de su uso y goce (CNCiv., sala A, 8/7/2010, Lexis N° 1/70065551-2).

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