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ARTICULO 2064.-Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del dí­a si por cualquier causa el administrador omite hacerlo; b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios; d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta dí­as de producida la vacancia.

Excepto los casos indicados en este artí­culo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.



I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

La ley de propiedad horizontal no establece la obligación de conformar organismos de control de las funciones del administrador, sin embargo en la mayorí­a de los reglamentos de copropiedad se introduce como cláusula facultativa la creación de un consejo de administración, compuesto por un número razonable de propietarios, al que se le asignan funciones consultivas y de vigilancia.

Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 2006.



II. COMENTARIO

A diferencia de lo propuesto en el Proyecto de 1998, en el nuevo Código el Consejo de propietarios es obligatorio y constituye uno de los órganos del consorcio, junto con la asamblea y el administrador.

En cuanto a su designación, dado que las funciones del consejo de propietarios se refieren a cuestiones internas que nadan tienen que ver con la representación del consorcio y su relación con terceros, la designación de sus miembros efectuada en asamblea deberá constar en el acta respectiva, no siendo necesaria su instrumentación en escritura pública, ni la protocolización del acta de designación.

Este órgano de control y vigilancia es siempre colegiado, es decir: integrado por un número de propietarios que generalmente guarda relación con la cantidad de unidades del edificio (a mayor número de departamentos, más integrantes del consejo de administración). Sin embargo el número de consejeros no debe ser excesivo pues ello atenta contra la rapidez en la resolución de las cuestiones que le son sometidas a consideración.

La duración en sus funciones suele ser por tiempo determinado y periódicamente se produce su reelección o la renovación de sus integrantes, elección que por lo general se lleva a cabo en la asamblea anual ordinaria.

A diferencia de lo que sucede con el cargo de administrador, que puede ser un propietario o una persona ajena al edificio y aún una persona jurí­dica encargada de la administración de consorcios, los miembros del consejo de administración deben ser siempre propietarios, siendo esta función gratuita, salvo los casos en los cuales el propio reglamento o la asamblea resuelvan otorgar viáticos o algún otro tipo de reembolso de gastos a los integrantes de dicho consejo.

Es importante destacar que ese órgano no puede atribuirse las funciones que son propias del administrador, excepto el supuesto de vacancia previsto en el inc. d) del artí­culo en análisis, sino que su tarea es de asesoramiento y consulta (Gabas), sin que ello implique que en todos los casos y frente a cada una de las acciones a desarrollar por el administrador éste deba efectuar consultas permanentes.

En este aspecto el consejo de administración cumple una función de contralor del manejo de los fondos del consorcio por parte del administrador, ya sea examinando las rendiciones de cuentas y balances anuales y exponiendo su dictamen en la asamblea ordinaria que debe aprobarlos, revisando los trabajos efectuados en el edificio y su concordancia con los presupuestos aprobados, o autorizando la disposición de los fondos depositados en cuentas bancarias a la orden del consorcio provenientes del fondo de reserva, intereses moratorios u otros rendimientos.

Una cuestión que suele plantearse respecto del consejo de administración es aquella relacionada con su legitimación para representar al consorcio.

En principio, el consejo de administración no puede arrogarse tal representación, sólo podrí­a ser dejado de lado en caso de acefalí­a por cualquier motivo que fuere, es decir: renuncia, ausencia temporaria, remoción o muerte del administrador. Claro está que esa función, extraordinaria para un consejo de administración será desarrollada hasta que la asamblea designe al nuevo administrador.

A ese efecto el art. 2064 dispone que la convocatoria a asamblea debe hacerse dentro de los treinta dí­as de producida la vacancia.



III. JURISPRUDENCIA

1. El consejo de administración es un órgano colegiado que no tiene legitimación activa para pedir judicialmente la rendición de cuentas del administrador, y tampoco puede cualquiera de sus integrantes individualmente ejercer la representación legal del cuerpo (CNCiv., sala D, 16/11/2010, Lexis N° 1/700684474).

2. Dado que el órgano natural de representación de un consorcio de propiedad horizontal es el administrador (arts. 9°, incs. 2 y 11 de la ley 13.512), si el apoderamiento fue otorgado por el Consejo de Administración, regularmente órgano asesor del administrador, sin que consten en el expediente las facultades especí­ficas de dicho consejo, debe admitirse la falta de personerí­a atribuida a la representación del consorcio accionado (CNCiv., sala D; 11/8/1997, Lexis N° 10/1120).

LEY 26.994/14 CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION LIBRO CUARTO - DERECHOS REALES TÍTULO V. PROPIEDAD HORIZONTAL CAPITULO 7. ADMINISTRADOR Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DE WENDY Ver articulos: [ Art. 2061 ] [ Art. 2062 ] [ Art. 2063 ] 2064 [ Art. 2065 ] [ Art. 2066 ] [ Art. 2067 ]
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