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ARTICULO 2063.-Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayorí­a simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarí­sima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.



I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

El art. 10, ley 13.512, contení­a un remedio de carácter excepcional, porque el sistema de propiedad horizontal supone la existencia del ente consorcial dotado de los órganos necesarios para atender su propio funcionamiento, sin necesidad de acudir a la decisión judicial.

De allí­ que la asamblea judicial se consideraba una medida extrema destinada a evitar que por diversas circunstancias, ante la imposibilidad de celebrar la asamblea, n queden sin solución problemas urgentes o necesarios para asegurar el gobierno de los intereses comunes.

Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 2005.



II. COMENTARIO

1. Procedencia La asamblea judicial, en el esquema actual, sigue siendo un recurso de excepción; teniendo en cuenta que el administrador tiene como una de sus funciones principales convocar a asamblea, en subsidio puede hacerlo el consejo de propietarios, el art. 2059 admite la autoconvocatoria y declara válidas las decisiones unánimes aunque no se hubieran tomado en asamblea, tienen que haber fallado todos estos mecanismos legales y no se ha podido obtener decisión válida, sea por falta de quórum o de mayorí­a.

En este punto la jurisprudencia ha exigido en todos los casos, para dejar expedita la ví­a judicial, la prueba fehaciente de haber agotado los recursos previstos en el reglamento de copropiedad y en la ley de la materia para lograr el tratamiento y solución de los problemas comunes por el órgano máximo de representación de la voluntad de la comunidad (CNCiv., sala G, 4/12/97, LA LEY, 1998-F, 666, entre otros).

2. Legitimación activa El art. 2063 legitima para peticionar una asamblea judicial a los propietarios que representan el diez por ciento (10 %) del total. En este punto se aparta tanto de la ley 13.512 como del Proyecto de 1998 que autorizaba a cualquiera de ellos a solicitar al tribunal la convocatoria a asamblea.

Los peticionantes propietarios deberá adjuntar el instrumento portante de su derecho real, el reglamento de copropiedad y todos los demás elementos que acrediten la imposibilidad de realizar la asamblea por las ví­as normales y la urgencia en resolver la cuestión.

3. Procedimiento Juntamente con la solicitud de convocatoria judicial se agregará un listado de propietarios y sus direcciones a fin de que se cursen las citaciones pertinentes.

Dichas notificaciones podrán efectuarse por algunos de los medios previstos en el Código Procesal (cédula, edictos, etc.) o de conformidad con la forma establecida en el reglamento de copropiedad del edificio (carta documento, notificación personal, etc.). En ellas se dejará constancia de los temas a tratar y del apercibimiento de realizarse la asamblea judicial cualquiera sea el número de propietarios presentes (Highton).

El dí­a y hora señalados para la asamblea judicial y previa comprobación de que se efectuaron las notificaciones a los propietarios, la reunión se celebra con la cantidad de asistentes, sin tomar en cuenta el quórum o las mayorí­as establecidas en el reglamento.

4. Función del juez En la asamblea judicial el juez desempeña el rol de presidir la reunión con las facultades propias de todo presidente, permitiendo que la misma se desarrolle de acuerdo a las pautas reglamentarias, vigilando la legalidad del procedimiento. Sin embargo, cuando un tema no pueda resolverse, por ejemplo por no haberse reunido la mayorí­a suficiente, y la gravedad del caso lo aconseje, el juez puede tomar la decisión que mejor convenga a los intereses del consorcio por encima de la voluntad de los presentes (CNCiv., sala A, 31/10/1994, LA LEY, 1995-D, 363). También puede disponer medidas cautelares.



III. JURISPRUDENCIA

La asamblea judicial de que da cuenta el art. 10 citado constituye el recurso jurisdiccional ante la imposibilidad de producir una resolución asamblearia. Se trata de una demanda para que se cite a la asamblea, que en consecuencia se realizará en el juzgado; y una vez que el juez fije la fecha de la reunión, se notificará por cédula a todos los copropietarios. Primero debe el juez resolver si la convocatoria a asamblea es o no procedente, teniendo en cuenta para ello la urgencia del tema a tratar y el haberse agotado previamente la ví­a extrajudicial.

Y si resolviera admitir la convocatoria a asamblea, después sí­ corresponderá determinar todo lo relativo a las citaciones (CCiv. y Com. San Isidro, sala 2a , 29/4/2005, Lexis N° 14/136207).

LEY 26.994/14 CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION LIBRO CUARTO - DERECHOS REALES TÍTULO V. PROPIEDAD HORIZONTAL CAPITULO 6. CONSEJO DE PROPIETARIOS Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DE WENDY Ver articulos: [ Art. 2060 ] [ Art. 2061 ] [ Art. 2062 ] 2063 [ Art. 2064 ] [ Art. 2065 ] [ Art. 2066 ]
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