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ARTICULO 2066.-Designación y remoción. El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa dí­as de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.

Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal.

Pueden ser removidos sin expresión de causa.



I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

Según lo disponí­a el art. 9°, ley 13.512, el Reglamento de Copropiedad y Administración debí­a contener, como cláusula obligatoria, la designación del administrador del edificio que se sometí­a al régimen de la propiedad horizontal.

Solí­a suceder que, conforme lo autorizaba el art. 1° del decreto reglamentario de laley 13.512, el Reglamento era redactado por el único propietario del edificio, ya sea éste persona fí­sica o jurí­dica, quien designaba un administrador de su confianza; en el supuesto que el propio Reglamento no previera un plazo de duración del ejercicio de las funciones del administrador, éste se eternizada en dicho cargo, en ocasiones causando serios perjuicios a los propietarios.

A fin de evitar tales abusos, en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, laley 941 y su modificatoria 3254, estableció que el administrador ejercerá sus funciones por el plazo de un año, salvo disposición en contrario del reglamento de propiedad y administración del consorcio.

Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 2008.



II. COMENTARIO

El Reglamento de Propiedad y Administración, debe contener, como cláusula obligatoria, la designación, facultades y obligaciones especiales del administrador (art. 2056, inc. r), siguiendo en este punto el esquema de la ley 13.512. Pero este primer administrador dura en sus funciones un plazo más o menos breve: hasta la realización de la primera asamblea.

Esta disposición pretende acotar las prerrogativas del propietario vendedor quien, al constituir el régimen de propiedad horizontal, designó el primer administrador por tiempo ilimitado. Y para restringir aún más esta posibilidad el art.

2066 establece que esa primera asamblea debe llevarse a cabo "dentro de los noventa dí­as de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero".

En esa ocasión los propietarios, reunidos en asamblea, decidirán si lo confirman o prescinden de él.

1. Administradores posteriores Los administradores posteriores a aquel designado en el reglamento de propiedad, deben ser nombrados y removidos en asamblea, y durarán en sus funciones por el plazo que fije dicho reglamento (art. 2056, inc. s).

La norma en análisis no fija puntualmente la mayorí­a necesaria para la elección del nuevo administrador, pero obliga al reglamento a determinar las mayorí­as requeridas para las distintas decisiones, de modo que habrá que atenerse a lo que en dicho estatuto se establezca. En cualquier caso la mayorí­a será computada en la forma estatuida en el art. 2060 ya comentado.

Esta forma de computar las mayorí­as, aplicada especí­ficamente a la designación de nuevo administrador, pone fin a una antigua discusión doctrinal: Racciatti y Laquis, partiendo del supuesto que este nombramiento implicaba modificación del reglamento de propiedad y administración, interpretaban que ese acto requerí­a una mayorí­a de dos tercios; Highton y Palmiero, sostení­an que era necesaria la presencia en la asamblea de la mitad más uno de los propietarios, en tanto que en una posición de mí­nima Gabas, valida la decisión que en ese sentido se tome por simple mayorí­a.

En ese sentido, también clarifica la norma que la designación de administrador no implica modificación del reglamento de propiedad y administración.

En cuanto a la instrumentación de la nueva designación, ésta, como toda resoluciónde la asamblea de propietarios, deberá consignarse en acta. Nótese al respecto que, a diferencia de lo normado en el art. 9°, le y 13.512 que ordenaba que el acto de designación de administrador debí­a constar en escritura pública, el art. 2066 nada dice al respecto, por lo cual resulta aplicable el art.

2062, a cuyo análisis remitimos.

2. Remoción En virtud que el administrador es un órgano del consorcio es éste, a través de la asamblea, quien debe proceder a su remoción.

No siendo el administrador representante de los propietarios, no es facultad de éstos, individualmente, solicitar su remoción; sin embargo, ante la imposibilidad de obtener la convocatoria a asamblea y la consiguiente deliberación acerca de la continuidad o no del administrador en su función, los propietarios pueden acudir a la asamblea judicial, siempre que se reúnan los requisitos del art.

2063.

Por otra parte, el avance que implica el nuevo texto en este tema es haber incorporado, en el último párrafo del art. 2066, que el administrador puede ser removido sin expresión de causa, poniendo fin a planteos judiciales tendientes a reclamar indemnizaciones al consorcio.



III. JURISPRUDENCIA

Si la designación del administrador fue realizada sin la mayorí­a necesaria conforme lo establece el reglamento de copropiedad, el silencio de los consorcistas, luego de transcurrido el tiempo sin observación alguna, obra como consentimiento y, por ende, no se puede controvertir tal carácter (CNCiv., sala K; 29/4/2009, Lexis N° 1/70052758-1).

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Extraido de : https://jojooa.com/codigo-civil-comercial-comentado/articulo-2066.php