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ARTICULO 2069.-Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la ví­a procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.



I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

El art. 15, ley 13.512, habilitaba la ví­a judicial en caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes de las normas del art. 6° (destino distinto al prescripto en el reglamento o contrario a la moral y a las buenas costumbres, depósito de mercaderí­as peligrosas o perjudiciales, etc.) e imprimí­a a esa acción el trámite sumarí­simo. Ese remedio procesal se aplicaba también a la prohibición de realizar obras nuevas, innovaciones o mejoras sancionadas en los arts. 5° y 7° de la ley citada.

Fuente: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 2014.



II. COMENTARIO

Tanto la normativa inserta en el Cód. Civ. y Com., que hemos analizado, como el reglamento de propiedad horizontal, ponen en cabeza de los titulares del derecho de propiedad horizontal el cumplimiento de ciertas obligaciones y la abstención de determinados actos, cuya violación debe ser sancionada.

1. Legitimación activa La ley otorga legitimación activa al consorcio de propietarios por ser éste quien tiene a su cargo el mantenimiento y la conservación de los bienes comunes, siendo asimismo el encargado de velar por el cumplimiento del reglamento de copropiedad y administración.

En este sentido, cuando la acción es iniciada por el consorcio de propietarios, no es requisito para su progreso la prueba de un perjuicio real derivado de la violación de la prohibición de edificar o de toda otra pretensión que haga valer dicho ente en resguardo de la observación de las normas estatutarias o legales.

En cambio la doctrina no es uniforme cuando se trata de admitir la legitimación de uno o algunos de los propietarios considerados individualmente.

Algunos autores admiten la posibilidad de cada dueño de actuar por sí­ no sólo en defensa de sus intereses personales, sino también cuando la actividad antifuncional afecta sus prerrogativas comunitarias (Racciatti, Bendersky).

En una posición diferente, se considera legitimado a un solo propietario cuando invoca y prueba que las obras realizadas le ocasionan un perjuicio directo; en este sentido el art. 2069 se refiere a "cualquier propietario afectado" como legitimado para formular denuncia ante el juez correspondiente.

2. Legitimación pasiva En el supuesto de violaciones que contempla la norma bajo análisis corresponde dirigir la acción contra el titular del derecho real o contra el ocupante.

Es frecuente el caso de unidades funcionales dadas en locación por sus propietarios que, en los hechos, cambian el destino fijado para ellas en el reglamento de copropiedad, ya fueran departamentos para vivienda o locales comerciales en los que rigen determinadas prohibiciones en cuanto a las actividades a desarrollar en ellos. En tales supuestos la acción se dirige contra el locatario y éste podrá oponer las defensas que le competen al propietario.

Los terceros ocupantes están obligados a respetar todas las normas reglamentarias que constituyen el contrato al que ha adherido el locador por lo cual éste, en el contrato de locación respectivo, debe establecer claramente las limitaciones al uso y goce que derivan del estatuto.

3. Ví­as procesales A fin de evitar conflictos procesales posteriores nominando las acciones judiciales que corresponden en estos supuestos de infracción a la ley o al reglamento de propiedad, el art. 2069 manda utilizar la ví­a procesal más breve que disponga el ordenamiento local.



III. JURISPRUDENCIA

1. Se ha entendido que los propietarios afectados deben invocar un interés legí­timo, el que debe presumirse cuando un copropietario demanda al titular del departamento contiguo para que cese en el uso indebido de una unidad que debe ser destinada a vivienda y donde tiene instalado un estudio jurí­dico (CNCiv., sala M, 25/11/97, LA LEY, 1998-C, 676; CNCiv., sala G, 2/3/1995, ED, 166-214).

2. Se ha estimado que no es suficiente como perjuicio el incumplimiento del reglamento por el reglamento mismo (CNCiv., sala F, 16/7/2002, AJ 3-29/02; CNCiv., sala B, 18/3/97, LA LEY, 1998-D, 642).

LEY 26.994/14 CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION LIBRO CUARTO - DERECHOS REALES TÍTULO V. PROPIEDAD HORIZONTAL CAPITULO 10. PREHORIZONTALIDAD Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DE WENDY Ver articulos: [ Art. 2066 ] [ Art. 2067 ] [ Art. 2068 ] 2069 [ Art. 2070 ] [ Art. 2071 ] [ Art. 2072 ]
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Extraido de : https://jojooa.com/codigo-civil-comercial-comentado/articulo-2069.php