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ARTICULO 2161.-Impuestos, contribuciones y reparaciones. Cuando el habitador reside sólo en una parte de la casa que se le señala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa.



I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL Y FUENTES DEL NUEVO TEXTO

El Código de Vélez habí­a legislado los derechos de uso y habitación de manera conjunta, diferenciándolos del usufructo, recurriendo a las mismas fuentes.

El nuevo texto legal incorpora al Derecho real de habitación como un derecho real autónomo, en el inc. k) del art. 1887, y en cuanto a la metodologí­a lo trata de manera separada al Derecho real de uso.

Se mantiene el derecho real de habitación del cónyuge supérstite el que se halla contemplado en el art. 2383: "El cónyuge supérstite tiene derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del causante, que constituyó el último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante".

El Código innova en lo que respecta a las uniones convivenciales. Tres son las disposiciones legales contempladas que refieren a la vivienda familiar, al ser tratadas en el tí­tulo respectivo. La primera de ellas, es la protección de la vivienda familiar durante la normal convivencia (art. 522); la segunda previsión, es aplicable para después de la extinción de la unión (art. 526); finalmente, la tercera norma es para la hipótesis de muerte de uno de los convivientes (art.

527).

Bajo la denominación de "Atribución de la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes", se contempla la hipótesis de un derecho real de habitación para las uniones convivenciales.

El art. 527 expresa: "El conviviente supérstite que carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta, puede invocar el derecho real de habitación gratuito por un plazo máximo de dos años sobre el inmueble de propiedad del causante que constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante. Se extingue si el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial, contrae matrimonio, o adquiere una vivienda propia habitable o bienes suficientes para acceder a ésta".

La doctrina ha criticado la ubicación de este artí­culo (Solari), pues debió ser establecido en la parte pertinente, es decir, en el libro Quinto, en la Transmisión de Derechos por Causa de Muerte, tal como correctamente se encuentra contemplado el derecho real de habitación del cónyuge supérstite.

Constituye su fuente el Proyecto de Código Civil de 1998, arts. 2061 y 2064.



II. COMENTARIO

1. Concepto del derecho real de habitación Es el derecho real de morar un inmueble ajeno construido o en parte material de él, sin alterar su sustancia, que sólo puede constituirse a favor de persona humana.

Es definido por la doctrina clásica como el derecho real de uso constituido sobre un inmueble urbano (Lafaille).

Algunos autores clásicos han considerado que el derecho de habitación no puede considerarse como una simple variedad del derecho de uso de una casa, porque ésta puede utilizarse de muchas otras formas distintas a la vivienda, mientras que la única forma de ejercicio del derecho de habitación es viviendo en la casa (Messineo).

2. Caracteres del derecho real de habitación 2.1. Derecho real sobre cosa ajena Recae sobre una cosa ajena, e importa una desmembración de la propiedad pues el propietario sólo conserva la nuda propiedad.

2.2. De uso y goce El derecho real de habitación importa el derecho de servirse de la cosa para habitarla, el habitador y su familia, aunque ese uso es limitado pues debe respetar el principio salva rerum sustantia .

2.3. Alimentario La habitación tiene carácter netamente alimentario, equivalente a una pensión alimentaria (Lafaille). Su finalidad es asegurar al habitador la satisfacción directa de sus necesidades.

2.4. Intuitu personae Es constituido en consideración esencial a la persona del beneficiario. Es inherente a la persona por su mismo carácter alimentario.

2.5. Temporario y vitalicio Es limitado en el tiempo, en lo cual sigue la naturaleza del usufructo, pudiendo extenderse como máximo a la vida del habitador. El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.

2.6. Intransmisible No es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte, y el habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa.

2.7. El principio "salva rerum substantia" Este principio viene de los romanos y es receptado en el presente artí­culo al igual que en el usufructo, el habitador puede servirse de la cosa pero sin alterar su sustancia.

2.8. Indivisible La doctrina sostiene que este derecho es indivisible. Por su parte, Argañarás, en su comentario al texto de Salvat, dice que el punto es discutible, pues a falta de un texto legal que lo prohiba nada impedirí­a al constituyente atribuirlo a varios, si bien con la limitación que lo restringe a las necesidades del habitador y su familia (Lafaille, Salvat).

2.9. Gastos de conservación de la cosa y reparación En principio están a su cargo los gastos de conservación, siendo aplicables las normas que rigen al uso. Cuando el habitador reside sólo en una parte de la casa que se le señala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa.

2.10. Inembargable Por sus caracterí­sticas, el derecho de habitación se encuentra sin lugar a dudas fuera del comercio, y por esa razón no puede ser atacado por los acreedores del habitador (conf. art. 2160). El derecho real de habitación goza de inembargabilidad absoluta, porque siempre el objeto reviste un carácter personal y alimentario, no teniendo, por lo demás el habitador derecho alguno sobre los frutos.

El derecho de habitación se distingue del de uso por no dar derecho alguno a los frutos del inmueble. Su titular tiene un derecho limitado a la ocupación de éste. Este derecho real tiene su antecedente en el derecho romano, en el cual se lo conocí­a como usufructus domus habitatio o sea el derecho de vivir en un edificio determinado (Lavalle Cobo).

3. Objeto del derecho real de habitación Puede constituirse el derecho real de habitación sobre cualquier inmueble urbano que estuviere en el comercio. El condómino de estos inmuebles puede establecer el derecho de habitación de su parte indivisa.

4. Constitución del derecho real de habitación Puede constituí­rselo por contrato, fuere por tí­tulo oneroso o gratuito, o por acto de última voluntad De conformidad con lo que establece en la normativa actual, el contrato constitutivo del derecho de habitación debe ser formalizado en escritura pública.

5. Extensión del derecho real de habitación El Código establece un sistema de autonomí­a de la voluntad privada, al igual que el Código de Vélez, al prescribir que tanto el uso como el derecho de habitación son regidos por los tí­tulos que los han constituido. En consecuencia, las reglas del Código a este respecto tienen carácter meramente supletorio, pudiendo las partes libremente ampliar o restringir los derechos del habitador, en tanto no alteren la naturaleza de la institución.



III. JURISPRUDENCIA

1. Debe confirmarse la resolución de primera instancia en cuanto decretó la inoponibilidad de la inscripción al régimen de bien de familia de un inmueble de propiedad del fallido, toda vez que en el caso no se encuentra cumplida la exigencia de habitación real del deudor y de su familia en dicho inmueble (CNCom., sala B, 14/11/2003, LA LEY, 2004-C, 251).

2. Corresponde hacer lugar a la demanda de desalojo iniciada por el propietario de un inmueble ante el fallecimiento de la persona a favor de la cual constituyó un derecho de habitación gratuito y vitalicio, pues el demandado ostenta la calidad de intruso debido a que no acreditó razón alguna para ocupar la propiedad en el caso, afirma ser administrador de los bienes del fallecido , toda vez que tomó posesión de la cosa por un acto unilateral y no por entrega que de ella le hubiere realizado quien podí­a hacerlo (CCiv. y Com. 8a Nominación de Córdoba, 18/2/2003, LLC, 2003-977).

LEY 26.994/14 CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION LIBRO CUARTO - DERECHOS REALES TÍTULO XI. SERVIDUMBRE CAPITULO 1 DISPOSICIONES GENERALES Comentario de ELIANA VERÓNICA BRAIDOT Ver articulos: [ Art. 2158 ] [ Art. 2159 ] [ Art. 2160 ] 2161 [ Art. 2162 ] [ Art. 2163 ] [ Art. 2164 ]
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