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ARTICULO 2210.-Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de veinte años, si antes no se renueva.



I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

Se mantiene el plazo de vigencia vicenal del asiento registral que publicita la hipoteca, tal como lo disponen los arts. 3151 y 3197 del Cód. Civil.



II. COMENTARIO

1. La vigencia del asiento registral de la hipoteca.

El asiento registral a que da origen el derecho de hipoteca rige por el término de veinte años, computados desde el momento de la toma de razón inicial de la garantí­a, si antes de dicho evento no se pide la reinscripción del gravamen.

Transcurrido el plazo vicenal indicado, se verifica su caducidad automática, con independencia de la suerte que corran tanto el crédito garantizado, como la misma garantí­a, que pueden subsistir si el deudor no ha cumplido con lo debido (el plazo de vigencia apuntado es del asiento registral, pero no del derecho real al que éste se refiere).

Pero en estas circunstancias, la hipoteca como derecho real si bien no concluye, queda desprovista de la oponibilidad erga omnes inherente a esta categorí­a de derechos subjetivos, y por ví­a de consecuencia, del privilegio inherente a la persona del titular del gravamen.

En estos casos, no es menester la presentación de documentación alguna al Registro para la extinción del asiento hipotecario (aunque en la práctica el ente registral no proceda de oficio, sino siempre a petición expresa de parte interesada).

Esto significa que al perder oponibilidad el gravamen, cualquier adquirente de derechos sobre el inmueble, luego de tal evento, puede proceder como si la hipoteca no existiera (rogando que se cancele el asiento pertinente).

Los únicos que quedan al margen de esta solución son las propias partes del contrato hipotecario, sus sucesores, el escribano y los testigos que intervinieron en dicho acto, a quienes la garantí­a obliga con independencia de su publicidad registral (conf. arts. 1893 y concs.).

2. Las hipotecas cuyos asientos registrales no caducan por el transcurso del tiempo Debe advertirse que no todos los gravámenes hipotecarios quedan sujetos al plazo común de caducidad vicenal, impuesto por la norma en análisis.

En efecto, las hipotecas constituidas a favor de instituciones que por sus cartas orgánicas se exceptúen del régimen común, y las conferidas a bancos oficiales, sean éstos nacionales o provinciales (v.gr. Banco Hipotecario Nacional, Banco de la Nación Argentina, Banco de la Provincia de Buenos Aires, etc.), en su publicidad registral, perdurarán hasta tanto se ruegue la toma de razón de su cancelación (voluntaria o judicial), con independencia del tiempo que haya transcurrido desde la fecha de su inscripción inicial.

3. Las hipotecas abiertas Podrí­a pensarse que se plantea una desarmoní­a entre el plazo máximo de vigencia de las hipotecas abiertas, que es de diez años (art. 2189 in fine) y el que prescribe el precepto en análisis.

Esto así­, ya que no parece congruente que el Registro Inmobiliario anoticie un gravamen hipotecario que en la práctica ha concluido.

En rigor de verdad, ello no será siempre así­, si se distingue que un caso alude a la vigencia de la hipoteca como derecho real, y el otro, al asiento por el cual se publicita en sede registral.

Por ende, si se ha verificado el incumplimiento de la obligación asegurada con la garantí­a de máximo en el plazo de vigencia de esta última, y el acreedor ha procedido a instar la ví­a ejecutiva para enjugar su crédito con el producido de la subasta del inmueble gravado, no es razonable que de modo automático el funcionario del Registro cancele el asiento del gravamen que por el mentado incumplimiento, subsiste y se está haciendo efectivo.

Si no fuera éste el caso, sí­ corresponderá que de manera voluntaria o en su defecto, por la ví­a judicial (si el acreedor se niega), se pida la caducidad del asiento registral hipotecario por haber concluido el plazo máximo de duración previsto para la garantí­a abierta.



III. JURISPRUDENCIA

1. La caducidad de la inscripción de la hipoteca por el transcurso del tiempo no puede ser opuesta por las partes y quienes hayan intervenido en el acto, para impedir la procedencia de la ejecución hipotecaria (CFed. Mendoza, sala A, 28/12/2007, Lexis N° 1/1040763).

2. La caducidad de la inscripción de la hipoteca implica que esta garantí­a no sea oponible a terceros, pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de la inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pública se considera registrada , de tal modo, puede darse perfectamente el supuesto de una hipoteca cuya inscripción se haya cancelado y que, sin embargo, no se haya extinguido, quedando entonces como hipoteca no inscripta oponible sólo contra las personas recién individualizadas. Así­ como a la inversa, puede haberse extinguido la hipoteca por el pago de la obligación principal y subsistir la inscripción por no haberse efectuado la pertinente cancelación (CNCiv. y Com. Fed., sala 1a, 11/12/2001, Lexis N° 7/12802).

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Extraido de : https://jojooa.com/codigo-civil-comercial-comentado/articulo-2210.php