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ARTICULO 753.-Mejoras artificiales. El deudor está obligado a realizar las mejoras necesarias, sin derecho a percibir su valor. No tiene derecho a reclamar indemnización por las mejoras útiles ni por las de mero lujo, recreo o suntuarias, pero puede retirarlas en tanto no deterioren la cosa.



I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto

Al igual que el nuevo código que se ocupa de las mejoras en los arts. 751, 752 y 753, el Cód. Civil, lo hace en los arts. 582 (naturales) y 591 (artificiales).

El concepto que brinda el art. 751 del nuevo código, no se encuentra en el Código Civil, pero dicha norma luce por su aserto "La mejora es siempre un aumento intrí­nseco en el valor de la cosa". A ello la doctrina, hace la aclaración que debe tratarse de "incrementos materiales" (1).

En cuanto a la clasificación se hace entre: a) mejoras naturales o simplemente "aumentos". Esto es cuando resultan un producto de la naturaleza y extrañas a la voluntad de las partes (2); y b) mejoras artificiales. Que son las siempre concreta el hombre (art. 751 nuevo código; art. 591 del Cód. Civil). Estas últimas se dividen en: necesarias, útiles y voluntarias (o de mero lujo, recreo, o suntuarias).

Las necesarias son aquellas que hacen a la conservación de la cosa; las útiles las que aprovechan a cualesquiera poseedor; y la voluntarias (conf. Código Civil) o suntuarias (Proyecto), las que benefician solamente a quien las realiza (3).

En cuanto al régimen de las mejoras, no existe coincidencia plena entre las normas bajo comparación.

Fuentes: Proyecto de la Comisión desig. Por dec. 468/1992.



III. Comentario

1. Concepto y clasificación El Código define muy bien el concepto de "mejora" y distingue claramente cada una de ellas. Las enseñanzas de la doctrina se encuentran volcadas en la normativa.

2. Régimen legal Para un correcto análisis es necesario diferenciar: las mejoras naturales de las mejoras artificiales.

a. Mejoras naturales. El art. 751 del nuevo código prevé igual solución que la prevista en el art. 582 del Cód. Civil. Si después de celebrado el convenio entre las partes, previo a la tradición, se produce una mejora natural en el objeto de prestación, el deudor favorecido por el incremento puede pretender un mayor valor; pero se le permite al acreedor que, no está dispuesto ha pagar más, a rescindir la obligación (4).

De ese modo se concilian ambos intereses, el deudor puede reclamar más ante el mayor valor de la cosa, pero a su vez el acreedor tiene derecho de rescindir unilateralmente el ví­nculo.

b. Mejoras artificiales. En cuanto a la reparación por las mejoras artificiales, la cuestión no es tan sencilla. Se han planteado varios interrogantes.

En cuanto a las "mejoras necesarias", para autores como Busso y Galli, no deben ser indemnizadas porque el deudor se encuentra obligado a su realización (5).

En cambio Machado, Salvat y Colmo, entienden que la concreción de estas mejoras constituye más un derecho que una obligación, y por lo tanto el deudor tiene facultades suficiente para su cobro (6).

El Código se inclina por la primera postura. El art. 753 le impone al deudor la obligación de realizar todas las mejoras necesarias e impide el reclamo reparatorio.

En cuanto a las mejoras "útiles" y las de "mero lujo", se considera que no son resarcibles, sin perjuicio de que el deudor tiene facultades para su retiro. Ése es el buen criterio que sigue la normativa del proyecto (art. 753) (7).



III. Jurisprudencia

Resulta escasa la jurisprudencia sobre el tema. Con relación a las "mejoras necesarias", se ha sostenido en un viejo fallo que "no son indemnizables, salvo que por orden e imposición de las autoridades públicas, el deudor debe realizarlas" (Cla, C.F., LA LEY, 5-127).

Notas 1. Llambí­as, Trat. Oblig., cit., t. II-A, p. 93, nro. 802. Salvat - Galli, Trat. Oblig. en gral ., cit., t. I, p. 339, nro. 306.Compagnucci de Caso, Manual , cit., p. 350, nro. 203. Lafaille, Trat. de las oblig. , cit., t. II, p. 80, nro. 949.

2. Se dan como ejemplos: el aluvión (art. 2572); la avulsión (art. 2573); etc. De Gasperi - Morello, Trat. Oblig ., cit., t. II, p. 483, nro. 1001. Cazeaux - Trigo Represas, Der. de las oblig. , cit., t.

II, p. 90, nro. 613.

3. Busso, Cód. civ. coment., cit., t. IV, p. 162. Salvat - Galli, Trat. Oblig. en gral , cit., t. I, p. 340, nro. 371. Llambí­as,Trat. Oblig., cit. t. II-A, p. 94, nro. 807. Borda, Trat. Oblig., cit., t. I, p. 374, nro. 424. Alterini - Ameal - López Cabana, Der. de las oblig. , cit., p. 499, nro. 1014.

4. Lafaille, Trat. de las oblig. , cit., t. II, ps. 74/75, nro. 940. Salvat - Galli, Trat. Oblig. en gral., cit., t. I, p. 341, nro. 370. Llambí­as, Trat. Oblig., cit., t. II-A, p. 95, nro. 808. Calvo Costa, Der. de las oblig. , cit., p. 292.

5. Busso, Cód. civ., coment ., cit., t. IV, p. 132. Galli en Salvat - Galli, Trat. Oblig. en gral., cit., t.

I, p. 342, nros. 376/377.

6. Machado, Exp. y coment. , cit., t. II, p. 289. Salvat - Galli, Trat. Oblig. en gral., cit. t. I, p. 342, nro. 378. Colmo, De las oblig. , cit., p. 224, nro. 318. Rezzónico , Estudio de las oblig ., cit., t. I, p. 431. Otros autores distinguen entre mejoras necesarias obligatorias o expensas y mejoras simplemente necesarias. Le otorgan derecho al deudor para pretender la indemnización de las "expensas" o mejoras necesarias obligatorias. Borda, Trat. Oblig., cit., t. I, p. 375, nro. 427.

Llambí­as, Trat. Oblig., cit., t. II-A, p. 96, nro. 808.

7. Machado, Exp. y coment. , cit., t. II, p. 289. Llambí­as, Trat. Oblig., cit., t. II-A, p. 97, nro. 808.

Rezzónico, Est. de las oblig. , cit., t. I, p. 431. Compagnucci de Caso, Manual , cit., p. 331, nro.

263. De Gasperi - Morello, Trat. Oblig.,cit., t. II, p. 483, nro. 1001. Busso, Cód. civ. coment., cit., t. IV, p. 129.

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