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ARTICULO 756.-Concurrencia de varios acreedores. Bienes inmuebles. Si varios acreedores reclaman la misma cosa inmueble prometida por el deudor, son todos de buena fe y a tí­tulo oneroso, tiene mejor derecho:

a) el que tiene emplazamiento registral y tradición; b) el que ha recibido la tradición; c) el que tiene emplazamiento registral precedente; d) en los demás supuestos, el que tiene tí­tulo de fecha cierta anterior.



I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto

Aquí­ se decide la espinosa cuestión sobre el tema de la "concurrencia de acreedores" o también llamada de los "acreedores sucesivos". Es el supuesto fáctico en que el deudor acuerdo de manera separada e independientes con varios personas, la promesa de constituir un derecho real sobre una misma cosa (1).

El Código Civil distingue tal como lo hace el nuevo código entre las cosas "muebles" y las "inmuebles" (arts. 592, 593, 594, 596, y 3269). Y toma en consideración, según se haya hecho o no tradición de la cosa, y el adquirente sea o no de buena fe (2) .

Si se promete una cosa "inmueble" la ley civil le brinda mejor derecho al acreedor de buena fe que a su vez haya recibido la tradición de la cosa, desinteresando la fecha del tí­tulo (3).

El problema comienza a suscitarse cuando un acreedor recibió la posesión y es de buena fe, y otro tiene tí­tulo inscripto en el Registro de la Propiedad; o bien uno con instrumento privado y tradición, y otro con instrumento público e inscripción. Todas situaciones que arrastran una serie de dificultades hermenéuticas a las que la jurisprudencia ha tratado de dar solución.

Con respecto a los inmuebles el art. 594 otorga mejor derecho al acreedor que recibió la tradición(3), desinteresando la fecha del tí­tulo y en mi parecer de la cualidad intrí­nseca del mismo; es decir que conste o no en un instrumento público (4).

El tema incrementa su importancia cuando se presenta un "adquirente" mediante un boleto de compraventa y en la posesión del bien, y su puja con otro acreedor que, sin tradición (5), tiene tí­tulo inscripto en el Registro(6).

En el caso en que ninguno de los acreedores hubiera recibido la tradición de la cosa, es preferido el de fecha cierta anterior (arts. 593 y 596 del Cód. Civil). El acreedor de buen fe burlado puede reclamar la indemnización por daños y perjuicios contra el deudor (art. 595 del Cód. Civil).

Fuentes: El art. 699 del Proyecto de 1998.



II. Comentario

1. Clases de acreedores El art. 756 del nuevo código se refiere a la concurrencia de varios acreedores sobre un bien "inmueble". Para decidir la prioridad exige que: sean todos de buena fe, y que la adquisición haya sido a "tí­tulo oneroso".

2. Grado de preferencias Cumpliendo dichos requisitos otorga el siguiente orden y gradación de derechos:

a) Al que tiene emplazamiento registral y recibió la tradición de la cosa. Es decir su tí­tulo está inscripto en el Registro de la propiedad e ingresó por la ví­a legal en la posesión del bien(7).

b) El que ha recibido la tradición. En este inciso se tiene en consideración al acreedor que recibió la tradición, y además siendo de buena fe le suma el tí­tulo oneroso. En este caso se desplaza a otros con tí­tulos de mayor jerarquí­a, o que tengan emplazamientos registral, etc. Esta problema y su solución se vinculan estrechamente con las cuestiones suscitadas con los instrumentos privados (boletos de compraventa) y sus conflictos con otros acreedores(8).

c) En el tercer orden y cuando ningún acreedor recibió la posesión de la cosa ni se le hizo tradición, se prefiere al del tí­tulo inscripto en el Registro de la propiedad. La solución resulta acorde con el régimen de publicidad de los derechos reales que, además suma una presunción de buena fe.

d) Por último, la ley se atiene al principio romano del "prior in tempo potior in iure", y de mayor facultades y derecho la cosa, a quien tenga tí­tulo de fecha cierta anterior(9).



III. Jurisprudencia

Ver jurisprudencia sobre el boleto de compraventa.

1. La demanda del acreedor puede ser dirigida contra el deudor enajenante, ya que la ley sólo le niega la pretensión hacia el tercero de buena fe (CNCiv., sala A, LA LEY, 113-282).

2. Si el deudor ha suscrito dos boletos de compraventa, y a uno de los acreedores le entregó la posesión, y con el otro escrituró el bien, tiene mejor derecho el primero (CNCiv., sala C, ED, 72-381).

Notas 1. Salvat - Galli, Trat. Oblig. en gral., cit., t. I, p. 315, nro. 320. Alterini - Ameal - López Cabana, Der. de las oblig. , cit., p. 501, nro. 1021 a 1026. Rezzónico, Est. de las oblig. , cit., t. I, p. 418.

Lafaille, Trat. de las oblig. , cit., t. II, p. 68, nro. 933. Colmo, De las oblig. , cit., p. 242, nro. 343.

2. Ameal, "Coment. al art. 592", en Belluscio - Zannoni, Cód. civ. coment., cit., t. II, p. 41. Neil Puig, " Coment. al art. 592", en Trigo Represas - Compagnucci de Caso, Cód. civ. coment.

Oblig ., cit., t. I, p. 40. De Gasperi - Morello,Trat. Oblig., cit., t. II, p. 491, nro. 1006.

3. Cazeaux - Trigo Represas, Der. de las oblig. , cit., t. II, p. 20, nro. 593. Borda, Trat. Oblig., cit., t. I, p. 380, nro. 440. Machado, Exp. y coment. , cit., t. II, p. 306. Lafaille, Trat. de las oblig. , cit., t. II, p. 69, nro. 933.

4. En contra: Cazeaux - Trigo Represas, Der. de las oblig. , cit., t. II, p. 70, nro. 593. Machado, Exp. y coment. , cit., t. II, p. 306. Moreno Dubois - Tejerina Wenceslao, " Derecho del comprador que obtuvo tradición del inmueble", LA LEY, 123-1232. Llambí­as, Trat. Oblig., cit., t. II-A, p.

105, nro. 815.

5. Cazeaux, Pedro N., La tradición y la inscripción registral después de la reforma al art. 2505 del Cód. Civil (Libro de homenaje a la Dra. Marí­a A. Leonfanti) , t. I, Zeus, Rosario 1983, p. 813.

Llambí­as, Jorge J., Código Civil anotado , t. II-A, Abeledo-Perrot, Bs. As., 1979, p. 315. Borda, Trat. Oblig., cit., t. I, p. 380, nro. 440.

6. Mosset Iturraspe, Jorge, Compraventa inmobiliaria , Ediar, Bs. As., 1976, p. 453. Morello, El boleto de compraventa , cit., Kiper, Juicio de escrituración , cit., p. 76. Compagnucci de Caso, " Boleto de compraventa", enRev. Not . 941-53. Alterini - Gatti, Prehorizontalidad. .., cit., p. 54.

Kemelmajer de Carlucci, Aí­da R., Protección de la vivienda familiar , Hammurabi, Bs. As., 1995, p. 559. Alterini, Jorge H., " Tutela del adquirente por boleto de compraventa, fuera del caso especí­fico del art. 1185 bis. del Cód. Civil", ED, 153-635.

7. Sobre este grado de prioridad no hay disidencias en la doctrina. Llambí­as, Trat. Oblig., cit., t.

II-A, p. 106, nro. 815.Calvo Costa, Der. de las oblig. , cit., p. 293. Compagnucci de Caso, Manual , cit., p. 327, nro. 263. Alterini - Ameal - López Cabana, Der. de las oblig. , cit., p. 501, nros. 1021/1022. Cazeaux - Trigo Represas, Der. de las oblig. , cit., t. II, p. 70, nro. 593. Salvat Galli, Trat. Oblig. en gral., cit. t. I, p. 318, nro. 328.

8. Ver nota 6 en lo referente al "boleto de compraventa".

9. Colmo, De las oblig. , cit., p. 243, nro. 344. Rezzónico, Est. de las oblig. , cit., t. I, p. 420.

Borda, Trat. Oblig., cit., t. I, p. 380, nro. 440. Llambí­as, Trat. Oblig., cit., t. II-A, p. 115, nro. 822, aclara que el conflicto se puede presentar entre un tí­tulo que conste en instrumento y otro en instrumento privado, y que de todos modos prevalecerá el que tenga fecha cierta anterior. Busso, Cód. civ. coment., cit., t. IV, p. 170. Machado, Exp. y coment. , cit., t. II, p. 306.

Ver articulos: [ Art. 753 ] [ Art. 754 ] [ Art. 755 ] 756 [ Art. 757 ] [ Art. 758 ] [ Art. 759 ]
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