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ARTICULO 2204.- Cancelación del gravamen. Las garantí­as inscriptas en los registros respectivos se cancelan:

a. por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el exigido para su constitución, con el que el interesado puede instar la cancelación de las respectivas constancias regí­strales; b. por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolución respectiva se inscribe en el registro, a sus efectos.

En todos los casos puede requerirse que la cancelación se asiente por nota marginal en el ejemplar del tí­tulo constitutivo de la garantí­a.

Introduccion COMENTADA al Art. 2204 (con doctrina)

2. Interpretación
Como se recordará, los derechos reales podí­an recaer sobre cosas registrables, cuando la ley requiere la inscripción de los tí­tulos en el respectivo registro (art. 1890 CCyC). Si el respectivo régimen acuerda a la inscripción efectos declarativos o constitutivos, encontraremos que el derecho real se extingue registral o extraregistralmente.
De manera que, la cancelación de la que trata el precepto, tendrá un alcance distinto sea que se trate de un sistema declarativo o constitutivo.
En el primero de los regí­menes "”declarativo"” el derecho real nace y se extingue fuera de la órbita registral. Si bien queda sujeta su publicidad al anoticiamiento que supone su inscripción, no menos cierto resulta que su existencia y el conocimiento de ella derivan de lo que las partes y terceros conozcan.
En cambio, para los casos en que las normas regí­strales referidas a determinada clase de cosas (automotores, caballos de pura sangre) impongan una inscripción constitutiva, cierto es que la cancelación solo derivarí­a de su respectiva inscripción. Por los efectos que las leyes especiales le conceden a la inscripción registral, esta conserva plenos efectos "”aunque sin causa"” mientras el gravamen se encuentre publicitado como vigente.
La cancelación que autoriza el artí­culo puede operar por voluntad del acreedor o merced a la intervención sustitutiva del órgano jurisdiccional.
En el primer caso, el acreedor, único legitimado, debe suscribir la escritura pública de cancelación. Basta su libre voluntad en ese sentido a cuyo fin deberá expedirse "un instrumento de igual naturaleza que el exigido para su constitución".
Cuando la misma se cumple por ví­a judicial, el interesado (deudor o propietario de la cosa alcanzada por el gravamen) debe acreditar en el proceso respectivo que ha extinguido la deuda y que el acreedor no otorga el acto tendiente a lograr la cancelación del asiento respectivo.
Será la sentencia la que, en caso de verificar la extinción de la obligación por cualquier modo por el que ellas se extinguen, ordene la supresión de la inscripción. Una vez firme aquella, podrá ser comunicada mediante el instrumento de vigor.
CAPÍTULO 2 Hipoteca

Introduccion COMENTADA al Art. 2204 (con doctrina)

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Extraido de : https://jojooa.com/ccc-comentado-infojus/interpretacion-art-2204