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ARTICULO 1191.-Facultades del representante. Para celebrar contrato de locación por más de tres años, o cobrar alquileres anticipados por el mismo perí­odo, se requiere facultad expresa.



I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto

Este artí­culo se aparta tanto de la técnica legislativa del Proyecto de 1998, como del Código de Vélez. La nueva metodologí­a es criticable ya que se trata de una reproducción del principio contenido en el art. 375 in fine del Código Civil y Comercial de la Nación, no habiéndose incluido excepción alguna que justifique su inclusión.

En cuanto a las fuentes del artí­culo: Código Civil, art. 1881 inc. 10); Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1077; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 366 inc. k).



II. Comentario

1. Extensión de la representación para recibir pagos anticipados. Conflicto de normas Como regla la celebración de un contrato de locación de cosas es considerado un acto de administración, por lo cual las partes (locador y locatario) sólo requieren contar con dicha aptitud para que el contrato sea válido. Sin embargo, por excepción, podrá ser considerado un acto de disposición cuando se exceda un determinado plazo, que el Código de Vélez estableció en seis años (art.

1881, inc. 10).

La norma comentada, a diferencia de su antecedente, exige facultad expresa cuando se exceda de los tres años, considerando dicho plazo como un acto de disposición. Comprende tanto la facultad de celebrar el contrato de locación como de percibir pagos anticipados. Entendemos por pago anticipado o adelantado aquel que se efectúa antes de ser exigible, sea que el periodo de uso y goce haya o no transcurrido. Suelen ser vistos con disfavor por la posibilidad de implicar actos en fraude o perjuicio de terceros.

Se presenta aquí­ una aparente dificultad. El precepto comentado no estaba incluido en el Proyecto de 1998; empero si existí­a una norma similar en el párrafo segundo del art. 1077 del Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, relativo a aquellos que tuvieren la administración de bienes propios o ajenos, en estos términos: " Sin embargo, se considerará que exceden los actos ordinarios de administración los contratos de locación que tuvieren un plazo mayor de cinco años, así­ como los anticipos de alquileres por más de un año" .

Pues bien, la norma proyectada manda tener facultades expresas para cobrar alquileres anticipados por más de tres años, ampliando el plazo del Proyecto de 1993. Ya alertamos que esta norma debió ubicarse en la parte general al tratar sobre la representación. Sin embargo, cabe señalar que existe una sutil diferencia con el contenido del art. 375 inc. k) del Código Civil y Comercial de la Nación. Mientras la última norma exige facultades expresas para cobrar alquileres anticipados por más de un año, la primera los exige para más de tres años.

Una lectura detenida, sin embargo, permite advertir cómo conciliar ambos preceptos. Cuando la locación sea de inmuebles, se aplica como lex specialis el art. 375 inc. k), y por ende se requiere facultad expresa para cobrar alquileres adelantados por más de un año. Cuando la locación verse sobre cosas muebles, o universalidades que no contengan inmuebles, se requiere facultad expresa para cobrar alquileres anticipados por más de tres años. No logra advertirse, sin embargo, la necesidad de esta norma que bien pudo y debió dejarse emplazada en el art. 375 inc. k), con similar contenido al que traí­a el Proyecto de 1998. El facultamiento expreso sólo es referido para cobrar los alquileres anticipados, más no para pagarlos de ese modo. Sin embargo, el inc. h) del art.

375 del Código Civil y Comercial de la Nación requiere facultades especiales para efectuar pagos que no sean los ordinarios de administración, con lo cual, entendemos, un buen criterio temporal para determinar cuando el pago por adelantado excede el mero acto de administración, es emplear el plazo para su cobro. En conclusión, tanto para cobrar como para pagar por adelantado, en las condiciones temporales de los artí­culos estudiados, se requiere de un facultamiento especial.

2. Extensión de la representación en relación al plazo acordado Sea la locación de inmueble, mueble o universalidad, siempre que el plazo sea mayor a tres años, se requiere facultamiento expreso para celebrar el contrato.

Otra diferencia que puede advertirse de la confrontación de ambas normas surge en que el art. 375 inc. k) del Código Civil y Comercial de la Nación exige facultades expresas para "dar o tomar en locación inmuebles por más de tres años" ; en cambio, la norma anotada sólo la exige para " celebrar contrato de locación" . Entendemos que una hermenéutica correcta podrí­a ser incluir en el término celebrar , tanto al eventual locador como al locatario, exigiéndose en ambos casos las facultades expresas cuando se exceda el término legal. En otras palabras, este facultamiento especial es exigible tanto para dar como para tomar en locación por más de tres años.



III. Jurisprudencia

( CNCiv ., sala B, 27/5/1980, ED, 89 - 349 ) Sección 2a - Objeto y destino.

Bibliografí­a de la reforma: Leiva Fernández, Luis F. P ., " La locación en el Proyecto de Código " , LA LEY del 6/02/2013; Bibliografí­a clásica: Arias Cáu, Esteban J. , " Locación de cosas " , en Armella, Cristina N . (dir.) - Esper, Mariano(coord.), Corte Suprema de Justicia de la Nación. Máximos Precedentes. Contratos , t. II, La Ley, Buenos Aires, 2014; Moeremans, Daniel E. - Rousset, Maximiliano , Locaciones urbanas. Ley 23.091 , LexisNexis - Abeledo -Perrot, Buenos Aires, 2002; Otero, Esteban D. , " Locación de cosas " , en Esper, Mariano , Manual de contratos civiles y comerciales. Parte especial , Abeledo - Perrot, Buenos Aires, 2011.

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Extraido de : https://jojooa.com/codigo-civil-comercial-comentado/articulo-1191.php