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ARTICULO 1226.-Facultad de retención. El ejercicio del derecho de retención por el locatario lo faculta a percibir los frutos naturales que la cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepción debe compensar ese valor con la suma que le es debida.



I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto

No existe en el texto una disposición similar al art. 1618 del Código Civil. Ello implica una depuración plausible, bastando la actual disposición contenida en el art. 2589 del Código Civil y Comercial de la Nación.

En cuanto a las fuentes del artí­culo: Código Civil, arts. 1547, 1618; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1156.



II. Comentario

1. De la facultad. Requisitos Esta facultad se vincula a lo normado en el art. 2590 inc. c) del Código Civil y Comercial de la Nación. En nuestro criterio se trata de una aplicación especí­fica del derecho de retención, con lo que el locatario no debe abonar el canon locativo pero tampoco puede usar de la cosa (López De Zavalí­a). Existe una corriente opuesta (Leiva Fernández) que ha llamado a esta peculiar facultad del locatario retención irregular toda vez que locatario podrí­a usar la cosa y percibir los frutos en orden a la compensación con lo debido por mejoras.

El texto circunscribe el derecho de retención a la percepción de los frutos, pero en lo restante, debe estarse a los principios generales, no advirtiéndose que el legislador haya especificado un régimen de excepción que autorice el uso de la cosa (dicho sea de paso, si se pudiera usar de la cosa sin abonar el canon locativo, se estarí­a frente a un enriquecimiento sin causa). Entendemos que el aviso exigido por el art. 2590 in fine del Código Civil y Comercial de la Nación previo a la percepción de frutos no se exige en este caso por cuanto la retención opera con esa exclusiva finalidad; aunque obviamente subsiste la obligación de rendir cuentas. Una de las pautas que nos sostienen en esta inteligencia de la norma es que se faculta a retener los frutos naturales, pues distinto hubiera sido el caso si la norma hubiera extendido la facultad de retención a los provechos producidos espontáneamente, " implicando el valor de la ocupación del inmueble " (Leiva Fernández).

A nuestro juicio, la retención así­ concebida (regular) resulta totalmente antieconómica y poco funcional. En sí­ntesis, al no haberse seguido al Proyecto de 1998, se ha mantenido la tesis vigente (López De Zavalí­a), habiéndose propiciado una redacción más clara: " El ejercicio del derecho de retención por el ex locatario lo faculta a compensar el valor del uso del inmueble con el del crédito que le es debido " (Leiva Fernández).

2. Comparación con la norma vigente El art. 1547 del Cód. Civil acuerda al locatario el derecho de retener la cosa arrendada, hasta que sea pagado del valor de las mejoras y gastos, explicándose que este " derecho es de carácter excepcional y debe armonizarse con el art. 1618. Por ello, se ha resuelto que para que el locatario pueda ejercer la retención de la cosa, es necesario que las mejoras hayan sido apreciadas y calificadas judicialmente y que no existan causales de rescisión del contrato o sentencia dictada en juicio de desalojo por falta de pago" (Cifuentes- Sagarna).

El Proyecto de 1998, en su art. 1156, disponí­a: " El ejercicio del derecho de retención por el locatario lo faculta a obtener de la cosa retenida el provecho que produzca espontáneamente. Si lo hace queda obligado a compensar su valor al momento de la percepción con la cantidad correspondiente de la suma que le es debida" . De este modo, se ampliaba la facultad para facilitar el uso del inmueble, explicándose en estos términos: " Mi propuesta, entonces, no se referí­a sólo a frutos naturales sino a provechos producidos espontáneamente, porque lo significativo es el valor de la ocupación del inmueble, que s in duda no es un fruto natural" (Leiva Fernández).



III. Jurisprudencia

(CNCiv., sala A, 25/11/1988, LA LEY, 1989-A, 499); (CNCiv ., sala B, 4/6/2004, LA LEY del 14/10/2004, 6); (CNCiv., sala C, 27/5/2004, DJ, 2004- 3-270); (CCiv., Com., Minas, Paz y Trib., Mendoza, 4a, 12/5/2009, LLGran Cuyo, 2009787).

LEY 26.994/14 CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION LIBRO TERCERO. DERECHOS PERSONALES TITULO IV CONTRATOS EN PARTICULAR CAPÍTULO 5. LEASING Comentario de Esteban Javier ARIAS CÁU Articulo 1227. Concepto.

Articulo 1228. Objeto.

Articulo 1229. Canon.

Articulo 1230. Precio de ejercicio de la opción.

Articulo 1231. Modalidades en la elección del bien.

Articulo 1232. Responsabilidades, acciones y garantí­as en la adquisición del bien.

Articulo 1233. Servicios y accesorios.

Articulo 1234. Forma e inscripción.

Articulo 1235. Modalidades de los bienes.

Articulo 1236. Traslado de los bienes.

Articulo 1237. Oponibilidad. Subrogación.

Articulo 1238. Uso y goce del bien.

Articulo 1239. Acción reivindicatoria.

Articulo 1240. Opción de compra. Ejercicio.

Articulo 1241. Prórroga del contrato.

Articulo 1242. Transmisión del dominio.

Articulo 1243. Responsabilidad objetiva.

Articulo 1244. Cancelación de la inscripción. A Articulo 1245. Cancelación a pedido del tomador.

Articulo 1246. Procedimiento de cancelación.

Articulo 1247. Cesión de contratos o de créditos del dador.

Articulo 1248. Incumplimiento y ejecución en caso de inmuebles.

Articulo 1249. Secuestro y ejecución en caso de muebles.

Articulo 1250. Normas supletorias.

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