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ARTICULO 1351.-Intervención de uno o de varios corredores. Si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artí­culo 1346. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos sólo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente.



I. Relación con el dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros. Fuentes del nuevo

texto Los preceptos reproducen, con algunas variaciones de lenguaje y de contenido, las reglas que prescribí­a el art. 37, dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros, que la nueva legislación deroga (art. 3, inc. c], de ley que aprueba el nuevo Código).

Las fuentes inmediatas de las normas que se comentan son los arts. 1273 y 1274 del Proyecto de 1998, respectivamente, que trataban la materia con términos sustancialmente similares a los vigentes.



II. Comentario

Los arts. 1350 y 1351 consagran el derecho del corredor a percibir una retribución por el trabajo que hayan realizado eficazmente y establecen ciertas reglas en la materia. La prerrogativa del intermediario surge directamente de la ley, por lo que él tiene derecho a una retribución económica por su labor aun cuando se hubiera omitido todo pacto al respecto con las partes negociantes. Se entiende siempre que se trata del corredor inscripto o matriculado , ya que por el art. 33, dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros, mantenido como vigente por la nueva legislación y continuador de la vieja fórmula del art. 89, Cód. Com., el corredor no inscripto no tendrá acción para cobrar retribución de ninguna especie (ver comentario al art. 1346).

Los artí­culos anotados permiten extraer las siguientes pautas:

a) La legislación vigente mejora el vocabulario de las normas derogadas ya que utiliza la expresión comisión del corredor, y desecha el vocablo remuneración , que erróneamente empleaba el antiguo art. 37, dec.-ley 20.266/1973. De esta manera, recoge los extendidos usos y prácticas de la actividad, que denominan de aquella forma a la retribución económica del intermediario. Sin embargo, en puridad de lenguaje, la ley debió emplear la expresiónhonorario del corredor, dado que su retribución no siempre constituye un porcentual del negocio mediado aunque es lo usual y, además, la actividad de corretaje adquirió carácter profesional con la sanción de la ley 25.028, de 1999.

b) El derecho del corredor a percibir una retribución por sus tareas surge siempre y cuando se cumplan los dos requisitos que tradicionalmente se exigen para ello: el primero, que el contrato mediado se celebre, como lo disponí­a el art.

37, inc. a), dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros, y antes de este precepto lo exigí­a la doctrina de manera uniforme (Siburu, Malagarriga, Fernández, Fontanarrosa, Zavala Rodrí­guez); el segundo, que el acuerdo se haya celebrado como resultado de la gestión del corredor, es decir, que pueda decirse que el negocio mediado es efecto o consecuencia de la actividad del intermediario o que ésta sea causa de aquél. Esta condición no se encontraba explí­citamente prevista en la normativa derogada, mas la doctrina y la jurisprudencia la exigí­an también de manera uniforme (Siburu, Castillo, Fontanarrosa). Sin embargo, pese a lo expuesto, queda claro que ambas condiciones pueden ser dejadas sin efecto o ser modificadas por acuerdo expreso en contrario que el corredor celebre con las partes negociantes.

c) El intermediario no tendrá derecho a una retribución económica, aun cuando se reúnan los dos requisitos anteriormente señalados, si se verifica alguna de las hipótesis previstas en el art. 1353, que más adelante examinaré.

d) Aunque la nueva norma no indica que la retribución se debe desde que las partes concluyan el negocio mediado, como lo referí­a el derogado art. 37, inc.

a), dec.-ley. 20.266/1973 de Martilleros, esa circunstancia puede considerarse igualmente vigente a tenor de la uniforme doctrina y jurisprudencia sobre el punto, salvo, claro, acuerdo en contrario.

e) El monto del honorario debido al corredor surge del pacto o estipulación que se haya acordado con los contratantes. La nueva legislación elimina la locución "conforme a los aranceles aplicables en la jurisdicción" que contení­a el derogado art. 37, inc. a), decreto-ley citado, y omite toda mención al siempre olvidado y nunca aplicado arancel máximo imperativo que prevé el art. 77, ley 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y la Construcción (ley E-1979, según Digesto Jurí­dico Argentino aprobado por ley 26.939). Este silencio legal no altera mi opinión previa sobre el régimen derogado, en el sentido de que las partes deben respetar las pautas arancelarias que establezcan las normas locales o nacionales y no pueden excederse de sus máximos ni descender de sus mí­nimos, por ser de orden público (Esper, Intermediación... ). Esta reflexión no ha variado con el nuevo ordenamiento, pese a la ausencia de toda alusión en el texto legal actual a los aranceles aplicables aludidos por el antiguo art. 37, inc. a), dec.-ley citado, ya que las leyes arancelarias locales siguen rigiendo la actividad del corredor y pautando las escalas de honorarios a que tiene derecho, e integran el régimen legal aplicable a la actividad (doct. arts. 963 y 1355).

f) Si el corredor y las partes negociantes no hubieran acordado el honorario del intermediario por su gestión, el art. 1350 establece que el corredor tiene derecho a exigir la retribución que surja de los usos del lugar de celebración del contrato se entiende que del contrato de corretaje, cf. Fundamentos del Código, VI), "Libro Tercero: Derechos personales", Tí­tulo IV, "Contratos en particular", "Mandato. Consignación. Corretaje", que prescribe la comisión de uso en el lugar de celebración de "su" contrato, como también disponí­a el art. 1273, Proyecto de 1998 o, a falta de ellos, de los usos del lugar en que el corredor principalmente desarrolla su actividad. En ausencia de esos parámetros, el juez será quien determine la retribución del corredor.

g) Se reitera la regla del art. 37, inc. a), dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros, que establecí­a que en caso de intervención de un solo corredor, todas las partes le deben pagar una retribución. Se agrega, inútilmente, que ello ocurre salvo pacto en contrario o "protesta de una de las partes según el art. 1346". Digo inútilmente porque: a) la disposición es supletoria de la voluntad de las partes y se puede válidamente estipular que un solo contratante esté obligado al pago del honorario al corredor (cf. Fernández); y, b) porque el precepto legal alude reiterativamente al "pacto en contrario" y a la "protesta", que constituyen situaciones similares en esta cuestión, ya que la protesta es, precisamente, la declaración de voluntad de un negociante por la que se opone a la intervención del corredor y, por ende, a admitir el pago de cualquier honorario a su favor, pese a la inutilidad de ella en nuestras prácticas (cf. comentario al art. 1346; Torrella).

g) La nueva ley incorpora la regla de la no solidaridad de las partes respecto del pago del honorario al corredor, cuestión que aclara pero que no modifica el sistema anterior, desde que en el antiguo ordenamiento la solidaridad sólo podí­a tener por fuente la ley, un contrato o una sentencia (arts. 700 y 701, Cód.

Civil; conf. art. 828 del nuevo Código) y las disposiciones legales derogadas en esta materia no imponí­an la solidaridad de los contratantes por el pago del honorario al intermediario; ergo , las partes no eran solidariamente responsables por ello frente al corredor, como también lo tení­a resuelto la jurisprudencia.

h) Finalmente, el art. 1351 reitera el principio de la legislación precedente según el cual si interviene un corredor por cada parte, cada uno sólo tiene derecho a exigir retribución de su respectivo comitente. Sin embargo, el nuevo precepto omite la parte final del art. 37, inc. a), dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros, que disponí­a que los corredores que intervení­an por una misma parte compartí­an la retribución, con lo cual entiendo que esta cuestión se resolverá por lo que los contratantes hubieran estipulado o por los usos aplicables (doct.

art. 964).



III. Jurisprudencia

1. El derecho del corredor a la comisión nace cuando logra la celebración del contrato encomendado (CNCiv ., sala B, 13/9/1962, ED, 3-310; CNCom ., sala B, 4/11/1964, ED, 12-66; CNCom ., sala C, 15/2/1966, LA LEY, 122313;CNCiv., sala F, 24/11/1966, LA LEY, 126-104; CNCom ., sala B, 24/10/1969, ED, 36-378; CNCiv ., sala D,18/2/1970, ED, 36-383).

2. En el corretaje no se remunera la simple actividad sino el resultado de tal actividad (CNCom ., sala C, 7/5/1970, LA LEY, 139-393).

3. Hay derecho al cobro de comisión por el corredor cuando entre su gestión y el contrato exista una relación de causa a efecto, de tal manera que pueda afirmarse que sin ella el contrato no se habrí­a celebrado (CNCom ., sala B, 13/6/1962, ED, 4-552).

4. La comisión a que se refiere la ley al establecer que cuando interviene un solo corredor por ambas partes, éste recibirá comisión de cada uno de los contratantes, no es solidaria (CNCom ., sala C, 30/10/1967, ED, 22-636).

Ver articulos: [ Art. 1348 ] [ Art. 1349 ] [ Art. 1350 ] 1351 [ Art. 1352 ] [ Art. 1353 ] [ Art. 1354 ]
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