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ARTICULO 1353.-Supuestos especí­ficos en los que la comisión no se debe. La comisión no se debe si el contrato:

a) está sometido a condición suspensiva y ésta no se cumple; b) se anula por ilicitud de su objeto, por incapacidad o falta de representación de cualquiera de las partes, o por otra circunstancia que haya sido conocida por el corredor.



I. Relación con el dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros. Fuentes del nuevo

texto Los preceptos que se comentan se vinculan con la materia que regulaban los derogados arts. 37 y 38, dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros, que establecí­an en qué supuestos el corredor tení­a derecho a percibir una retribución por su labor y en qué casos carecí­a de él. Las nuevas disposiciones reiteran algunas de las reglas derogadas y establecen otros supuestos aclaratorios, como lo examinaré seguidamente.

Los artí­culos tienen su fuente directa e inmediata en el art. 1275 del Proyecto de 1998, que trataba la cuestión de manera unificada y con términos similares a los textos que se anotan.



II. Comentario

Los arts. 1352 y 1353 constituyen normas supletorias de la voluntad de las partes que determinan en qué hipótesis el corredor tiene derecho a exigir una retribución por sus tareas y en qué supuestos carece de esa prerrogativa. En este ámbito, entonces, rige en primer término la libertad contractual; en caso de que las partes nada hayan estipulado sobre la materia, se aplicarán las disposiciones que se analizan. Los sujetos que se encuentran obligados a pagar una retribución al corredor se precisan en el art. 1351, a cuyas reflexiones reenví­o al lector.

1. Supuestos en que el corredor tiene derecho a una retribución El art. 1352 establece los casos en que el corredor posee el derecho a reclamar un honorario por haber logrado la celebración del negocio mediado. Las hipótesis que prevé la norma son las siguientes:

a) Contrato sujeto a condición resolutoria : la ley establece que el corredor tiene derecho a una retribución aunque la condición no se cumpla . Este supuesto no estaba previsto en la legislación derogada. Se trata de una evidenteerrata de la norma, ya que si la condición resolutoria no se cumple, el contrato mediado queda irrevocablemente celebrado y los derechos que de él emanan se reputan irremediablemente adquiridos; por lo tanto, no resulta adecuado establecer que en caso de no cumplirse la condición, el corredor puede reclamar una retribución.

La norma adquiere sentido si se elimina el adverbio no que ella contiene, ya que ese supuesto es el único que podrí­a generar alguna duda respecto del derecho del corredor a percibir un honorario por su trabajo. Por ese motivo, si se corrigiera la redacción de la norma y se suprimiera el vocablo no , el texto quedarí­a aclarado: aun cuando la condición resolutoria se cumpliera, el intermediario tendrí­a igualmente derecho a reclamar una retribución por la tarea realizada, en tanto su intervención haya contribuido eficazmente a celebrar el negocio y aunque luego éste se resuelva por cumplirse la condición a que estaba sometido. En ese mismo sentido se expresaban el art. 2020, inc. 2), del Proyecto de 1987, y el art. 2020, inc. 2), del Proyecto de 1993 de la Comisión Federal.

b) Contrato incumplido, resuelto, rescindido o extinguido por distracto : la ley concede al corredor el derecho a percibir una retribución por su intermediación aunque se verifique cualquiera de esas hipótesis. Estos supuestos tampoco se preveí­an en las normas sustituidas.

La previsión legal es lógica: si el corredor cumplió eficazmente su labor y, en virtud de ella, se celebró el contrato pretendido por los negociantes, las vicisitudes que afecten a ese acuerdo, en tanto no estén vinculadas con alguna negligencia o incumplimiento previo del corredor como son los supuestos que prevé el art. 1353, inc. b) , no influyen en el derecho que el intermediario posee a reclamar una retribución económica por su trabajo eficaz (cfr. Malagarriga).

c) La ley también protege la prerrogativa del corredor a percibir un honorario por sus tareas en los siguientes supuestos: si no concluye el contrato mediado, en tanto haya iniciado la negociación y el comitente hubiera encargado su conclusión a un tercero o lo concluyera por sí­ en condiciones sustancialmente similares a las negociadas por el intermediario. Esta regla estaba prevista en el derogado art. 37, inc. a), dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros, aunque se le adiciona ahora la expresión "en condiciones sustancialmente similares", que recoge las enseñanzas de la doctrina y de la jurisprudencia en la materia (cfr. Pozzo, Fernández).

La histórica regla protege la actividad del corredor y pretende evitar actos de mala fe del comitente que quiera desentenderse del pago de la retribución delegando la celebración del contrato a otro tercero o hacerlo por sí­ mismo, aprovechándose indebidamente de las tareas útiles que hasta entonces hubiera realizado el corredor contratado. Para estos casos, la ley no reduce el monto del honorario que debe abonarse al intermediario: el comitente deberá sufragarlo en su totalidad, según las pautas que prevé el art. 1350 ya examinado.

d) Finalmente, la nueva ley omite el principio establecido en la legislación derogada según el cual la retribución al mediador se debí­a aunque el negocio no se realizara por culpa de una de las partes, omisión que constituye una injustificada desprotección del honorario que deberí­a devengarse a favor del corredor en esas situaciones (cfr. Siburu, Malagarriga).

2. Supuestos en que el corredor no tiene derecho a una retribución El art. 1353 especifica las hipótesis en que el corredor carece del derecho a una retribución por su actividad, estableciendo diferentes supuestos al efecto:

a) Contrato sujeto a condición suspensiva: el honorario no se debe si la condición no se cumple. Esta hipótesis no estaba incluida en la legislación sustituida.

La ley considera que si el acuerdo se somete a una condición suspensiva, de cuyo cumplimento dependa la existencia misma del negocio mediado como podrí­a ser, por ejemplo, subordinar la compra de un bien a la aprobación definitiva de un préstamo bancario que se esté gestionando , serí­a inadecuado pagar al corredor su retribución si la condición no se cumple, ya que por ese motivo el contrato mediado finalmente no se ha celebrado eficazmente. Los negociantes no han visto satisfecho sus intereses en virtud de la inexistencia del contrato mediado y, por ende, parece excesivo e irrazonable que deban pagar al corredor una retribución por una operación que finalmente no se concretó; b) El corredor tampoco tendrá derecho a una retribución si el contrato en cuya celebración intermedió se anula por ilicitud de su objeto, por incapacidad o falta de representación de cualquiera de las partes, o por otra circunstancia que haya sido conocida por el mediador. Estas hipótesis estaban comprendidas en el derogado art. 38, dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros, que disponí­a, con una fórmula más general y flexible, que el corredor perdí­a el derecho a la retribución y al reembolso de los gastos si por culpa suya el contrato se anulaba o resolví­a, o se frustraba una operación, y sin perjuicio de las demás responsabilidades posibles.

El art. 1353 se vincula con el art. 1347 que prescribe cuáles son las obligaciones que el corredor tiene que cumplir en el desempeño de su profesión especialmente con los incs. a), b) y c) de esa norma , dado que el incumplimiento de esos deberes impacta directamente en la posible invalidez del negocio mediado, ya sea por ilicitud del objeto, por incapacidad o falta de representación de las partes o por cualquier "otra circunstancia que haya sido conocida por el corredor", como reza el art 1353. Esta última expresión establece una regla general en la materia, en la cual quedan comprendidas las hipótesis más diversas, en tanto constituyan circunstancias conocidas por el intermediario.

Sin embargo, entiendo que la ley debió referirse a circunstancias "conocidas" o "que debió conocer" el corredor, para incluir de esa forma, sin lugar a dudas, los deberes de una intermediación correcta, seria y responsable que en verdad debe ejecutar el mediador en el desempeño de su actividad.

La inobservancia de los deberes obligaciones legales por parte del corredor, además de impactar en su responsabilidad profesional provoca, también, la pérdida del derecho a toda retribución, como lo establece el art. 1353 que se anota.

A diferencia del art. 38, dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros, que lo precedí­a, el nuevo precepto no aclara si el corredor también pierde el derecho al reembolso de los gastos en que haya incurrido y cuyo reintegro se hubiera estipulado. Pese a esa ausencia de directriz legal, entiendo que en las hipótesis que prevé el art. 1353 el corredor tampoco tendrá derecho a solicitar la restitución de los gastos efectuados, aun cuando ello se hubiera convenido expresamente, puesto que su culpa o dolo motivaron la anulación del contrato mediado, y ello no puede fundar, válidamente, la solicitud de restitución de las erogaciones realizadas.



III. Jurisprudencia

1. El corredor tiene derecho a la comisión desde la conclusión del contrato, aunque se celebre bajo condición resolutoria (CNCom., sala B, 23/7/1951, LA LEY, 66-267).

2. El corredor que ha tenido una intervención seria dirigida a concertar la operación tiene derecho al cobro de comisión, aunque dicha operación sea concluida sin su intervención directa (CNCom., sala A, 11/10/1960, ED, 1-643).

3. El corredor tiene derecho a comisión aunque haya sido separado de la gestión, siempre que el negocio se concluya en términos idénticos a los por él propuestos (CNCom., sala B, 13/6/1962, ED, 4-552; CNCom ., sala C, 15/12/1965, ED, 14-461; CNCom ., sala B, 17/7/1964, JA, 1965-I-355).

4. El corredor tiene derecho a su comisión tan pronto se celebra el contrato con su mediación, cualquiera sea el resultado posterior del negocio y salvo convención en contrario. Es decir, tal derecho subsiste aunque las partes, por dificultades posteriores o por mutuo acuerdo, no cumplan o dejen sin efecto lo pactado (CNCiv ., sala F, 24/11/1966, ED, 21-408).

5. El incumplimiento del contrato concluido no afecta los derechos del corredor a la comisión (CNCom ., sala B, 19/10/1955, LA LEY, 82-324; CNCom ., sala C, 15/2/1966, ED, 14-466).

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