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ARTICULO 1888.-Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria.

Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.

Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.



I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

A pesar que en la legislación nacional los derechos reales no han merecido clasificación alguna, la doctrina se ha ocupado de categorizarlos en mayor o menor número de divisiones que pueden ascender a treinta y dos, como lo hace Gatti o descender a tres como lo propone el Proyecto de Unificación del Cód. Civil de 1998.

En el Código de Vélez, la división básica entre derechos reales sobre cosa propia o sobre cosa ajena surge, implí­citamente, del orden en que están enumerados los derechos reales en el art. 2503. En el inc. 1°) aparecen el dominio y el condominio, que recaen sobre cosa propia, y los restantes incisos se dedican a enunciar los derechos que se ejercen sobre cosas ajenas.

Fuentes: Proyecto Código Unificado de 1998, art. 1821. XIX Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Rosario, 2003).



II. COMENTARIO

A los fines de aventar interpretaciones doctrinarias contrapuestas al respecto, la norma bajo análisis diferencia los derechos reales regulados entre aquellos que recaen sobre cosa propia o ajena.

Es necesario efectuar algunas aclaraciones al respecto:

a) el dominio, dado su carácter de exclusivo, es en puridad el único derecho real que se ejerce sobre cosa totalmente propia; hay un sujeto que tiene el máximo de facultades respecto de un objeto.

b) En orden decreciente de facultades le sigue el condominio o derecho de dominio plural en el cual no hay un solo sujeto sino varios que comparten el señorí­o sobre la misma y única cosa, por lo cual en este caso hay que referirse a un derecho real que se ejerce sobre cosa parcialmente propia o parcialmente ajena, según desde que ángulo se lo visualice.

c) La propiedad horizontal, si bien se ejerce sobre un inmueble propio y otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurí­dica, el contenido, extensión y lí­mites del derecho varí­a según se ejercite sobre partes privativas del titular (departamento o piso) o sobre las partes comunes del edificio.

Esta observación se hace extensible a los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido y los cementerios privados.

d) El derecho real de superficie se ejerce sobre cosa ajena en cuanto al terreno se refiere, pero sobre cosa propia cuando se trata de la propiedad superficiaria, tal como lo aclara el art. 1888.

e) Los derechos que se ejercen sobre cosa totalmente ajena son los enunciados en los incs. i) a ñ) del art. 1887, de allí­ que en estos supuestos pueda hablarse de un dominio desmembrado en el cual sobre la misma cosa se ejercen dos derechos distintos: el dominio, cuya titularidad permanece en cabeza de su dueño y el usufructo (uso o habitación) o hipoteca o prenda es adquirido por otro sujeto que se convertirá en titular de ese derecho real de disfrute o de garantí­a, según el caso.

1. Cargas o gravámenes reales La segunda parte del artí­culo bajo análisis otorga, a los derechos reales sobre cosa ajena, la naturaleza de cargas o gravámenes reales.

Las cargas reales son los derechos reales sobre cosa ajena, vistos desde el lado de quien los soporta, esto es: el nudo propietario en el caso del usufructo, uso, habitación y servidumbres y el titular de dominio en el caso de los derechos reales de garantí­a (hipoteca, prenda y anticresis).

En este punto es necesario deslindar el significado y alcance de las expresiones obligaciones propter rem y cargas reales; las primeras han sido caracterizadas como obligaciones personales que ambulan o cabalgan adheridas a una cosa, en tanto que las segundas devienen cargas para el dueño, quien constituye respecto de ellas un derecho real del tipo de los enumerados en los incs. i) a n) del art. 1887.

A pesar de la ligazón que existe entre las obligaciones propter rem y la cosa, ellas no implican una situación intermedia entre los derechos reales y los personales porque siempre tienen contenido obligacional, confiriendo una pretensión personal contra el deudor, es decir: su contenido siempre es una prestación a cargo del deudor. Por el contrario, en los gravámenes reales, hay una cosa que está garantizando, como derecho accesorio, a una obligación; pero nunca en el gravamen real hay una conducta debida por el dueño de la cosa gravada a no ser que la misma persona invista la calidad de sujeto pasivo de la relación obligacional y dueño de la cosa gravada.

En cuanto se refiere a las consecuencias jurí­dicas que tiene para el propietario del inmueble la constitución de un gravamen hipotecario o de un derecho de disfrute, y las facultades que a partir del mismo se le confieren a su titular, se deduce, como luego veremos al analizar los derechos reales en particular, que el gravamen hipotecario o la cesión del uso y goce provocan, de manera inevitable, la desmembración del dominio, al verse sustancialmente recortadas las prerrogativas de su titular en la realización de actos de disposición material y jurí­dica.

2. Presunción La última parte del art. 1888 contiene una presunción: las cosas se presumen sin gravamen, es decir: el derecho real se presume perfecto y no desmembrado.

Este principio ya estaba contenido en el Código de Vélez, quien explicaba que, ante la duda, habí­a que interpretar que el dominio es perfecto en los términos del art. 2507 de ese cuerpo legal. Por cuestiones metodológicas, al carecer de un tí­tulo dedicado a cuestiones comunes, ese principio estaba inserto en el tí­tulo del dominio (art. 2523).



III. JURISPRUDENCIA

Para que descienda a la condición de imperfecto, el dominio ha de estar gravado por un derecho real de los que suponen la concesión del dominio útil, tomada esta última expresión como "uso o disfrute" sobre todo cuando interviene un desprendimiento de la tenencia. En este sentido no sólo el dominio de los inmuebles será imperfecto, sino también el de los muebles cuando está gravado por derechos reales de la expresada naturaleza" (ST Chubut, 3/9/1971, AP, 15/11348).

Ver articulos: [ Art. 1885 ] [ Art. 1886 ] [ Art. 1887 ] 1888 [ Art. 1889 ] [ Art. 1890 ] [ Art. 1891 ]
¿Qué artículos del Código de Velez se CORRELACIONAN con El ARTICULO 1888 del C.CyC?

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