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ARTICULO 2194.-Subrogación real. La garantí­a se traslada de pleno derecho sobre los bienes que sustituyen a los gravados, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que permite la subrogación real.

En caso de extinción parcial del objeto, la garantí­a subsiste, además, sobre la parte material restante.



I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

Se conjugan en un sólo precepto directivas que aparecen consagradas de modo parcial en el Código Civil para el derecho real de hipoteca (v.gr. arts. 3110 y 3195) y que indican la posibilidad de reemplazar el objeto de la garantí­a real inicialmente establecida por una suma de dinero, o que aquélla se reduzca a lo que perdure de la cosa, luego de su destrucción parcial.

Esta solución, en rigor, rige para todas las garantí­as reales, con independencia de la naturaleza de su objeto.

La fuente es el art. 2097 del Proyecto de Código Civil de 1998.



II. COMENTARIO

1. El principio de subrogación real Frente a la posibilidad de destrucción total o parcial de la cosa objeto del gravamen, su expropiación o colocación fuera del comercio, o a cualquier otra eventualidad que pueda verificarse con posterioridad a la celebración del contrato que da origen al gravamen real, se consagra la posibilidad de suplantar el objeto inicial por el que en lo reemplace para no tornar ilusorios los derechos del acreedor y titular de la garantí­a.

Esta regla obviamente rige en el caso en que se haga efectiva la garantí­a y se proceda a su ejecución, puesto que el objeto inicialmente gravado se transfiere en propiedad al adquirente en subasta o venta privada (según sea el caso) ingresando en su reemplazo el precio obtenido, sobre el cual se cobrará el acreedor, restando el remanente en poder del propietario inicial (conf. art.

2201).

Merecen una consideración especial los casos de indemnizaciones y de destrucción del objeto del gravamen.

2. Las indemnizaciones Se suele afirmar que por aplicación del principio de subrogación real, la indemnización reemplaza al objeto de la garantí­a.

En verdad, no es que la suma de la indemnización pase a ser el nuevo objeto de la hipoteca, anticresis o prenda que por regla, seguirá siendo el inmueble que en la mayorí­a de los siniestros (incendios, explosiones, derrumbes, etc.) perdura como tal (lo que puede no suceder cuando se trata de garantí­as mobiliarias).

Antes bien, el importe debido por el asegurador, es un remedio o complemento para mantener el valor inicialmente pactado de la garantí­a.

Tratándose de sumas de dinero, corresponde distinguir si el seguro fue tomado por el propietario del objeto gravado o bien por el titular de la garantí­a (circunstancia común, cuando se trata de garantí­as concedidas a favor de entidades financieras).

En este último caso, será el propio acreedor, como contratante del seguro, quien percibirá de manera directa el importe de la indemnización acordada, debiendo entregar el excedente al propietario.

Para el primer supuesto, y a efectos de tutelar los derechos del acreedor, el art.

84de la ley 17.418, dispone que para ejercer los privilegios reconocidos al acreedor hipotecario o prendario (debe sumarse al anticresista), éste notificará al asegurador la existencia de la garantí­a real y el asegurador, salvo que se trate de reparaciones, no pagará la indemnización sin previa noticia al acreedor para que formule oposición dentro de siete dí­as. Formulada la oposición y en defecto de acuerdo de partes, el asegurador consignará judicialmente la suma debida. El juez resolverá el asunto por el procedimiento sumarí­simo.

En el caso de expropiación del objeto gravado se extingue el objeto de la garantí­a, que pasa al dominio del Estado.

De aquí­ que la garantí­a se traslade de la cosa al importe de la indemnización fijada, de acuerdo a lo dispuesto por el art. 28 de la ley 21.499 que reza así­:

"ninguna acción de terceros podrá impedir la expropiación ni sus efectos. Los derechos del reclamante se considerarán transferidos de la cosa a su precio o a la indemnización, quedando aquélla libre de todo gravamen".

3. La destrucción del objeto de la garantí­a En el caso de destrucción de inmuebles edificados, el gravamen subsiste solamente sobre el terreno, por lo que, en rigor de verdad, no se verifica la conclusión total de la garantí­a de marras, sino más bien, la pérdida de su valor, para el caso de proceder a su eventual ejecución.

Excepcionalmente podrí­an concluir también los derechos de hipoteca o anticresis, si el fundo fuera totalmente invadido por las aguas del mar o de los rí­os, pasando aquél a formar parte de estos últimos, incorporándose al dominio público estadual, desapareciendo así­ el bien objeto de la garantí­a.

Para sortear estos eventuales inconvenientes, es usual que en los contratos en que se establecen las garantí­as reales, se estipule la contratación de seguros, por cuenta del constituyente del gravamen, que cubran al acreedor frente a las distintas causales que puedan generar tales consecuencias (incendios, terremotos, explosiones, tumultos populares, etc.) de modo que este último pueda cobrarse, en última instancia, con el importe resultante de la indemnización.



III. JURISPRUDENCIA

El acreedor hipotecario, en caso de incendio del bien hipotecado, cuenta con el derecho preferente al cobro de la indemnización en la medida de la cesión que de tales derechos le efectuara su deudor, pero no habiendo sido parte en la relación sustancial el seguro no puede reclamar el cumplimiento del contrato de seguro de la aseguradora, sino limitarse a invocar el derecho mencionado, en la acción seguida por el asegurado ( CNCom., sala E, 22/12/1998, Lexis N° 1155229).

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