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ARTICULO 392.-Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a tí­tulo oneroso.

Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y tí­tulo oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho.



I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto

El art. 392 conserva una norma similar al art. 1051 (texto según ley 17.711) del Código Civil sustituido manteniendo el principio general del efecto retroactivo de la sentencia de nulidad en relación a los terceros a quienes se le transmiten cosas registrables y protegiendo a los subadquirentes de buena fe y a tí­tulo oneroso de derechos sobre inmuebles; pero, a diferencia del Código anterior, adiciona en esta protección los bienes muebles registrables.

Se diferencia también del Código Civil sustituido, al excluir expresamente de la protección a los subadquirentes en virtud de un acto realizado sin la intervención del titular del derecho (transmisiones a non domino) ; se recepta así­ la posición de la doctrina mayoritaria.

Fuentes del art. 392: Proyecto de 1998, art. 389.



II. Comentario

1. Efectos de la sentencia de nulidad en relación a los terceros. Principio general El primer párrafo del art. 392 consagra el principio general del efecto retroactivo de la sentencia de nulidad respecto de los terceros en cosas registrables. El tercero a quien el adquirente por acto nulo ha transferido la propiedad de una cosa registrable u otro derecho sobre la misma, es alcanzado por la sentencia de nulidad y privado, en consecuencia, de esos derechos. Ello como principio.

2. Excepciones al principio general: protección al subadquirente de buena fe y a tí­tulo oneroso La norma limita los efectos de la sentencia de nulidad y la consecuente obligación de restitución, respecto de los terceros subadquirentes de derechos reales o personales sobre cosas registrables, de buena fe y a tí­tulo oneroso. De tal modo, estos terceros no se encuentran alcanzados por el efecto retroactivo de la sentencia de nulidad y en consecuencia tampoco están obligados a la restitución.

3. Requisitos para que opere la protección al subadquirente Para que opere tal protección deben reunirse los siguientes recaudos:

3.1. Debe ser invocada por un tercero subadquirente El subadquirente es quien recibe, por un acto válido y a tí­tulo oneroso, un derecho real o personal sobre cosa registrable de un sujeto que a su vez lo adquirió en razón de un acto nulo. De tal modo, supone una anterior adquisición por acto nulo y una posterior adquisición onerosa y de buena fe; esta última es la tutelada, impidiéndose sobre ella la reivindicación. Es decir, no corresponde invocar la defensa de la apariencia jurí­dica al primer adquirente por acto nulo sino al subadquirente posterior, tercero respecto de ese acto.

3.2. Debe referirse a derechos reales o personales sobre inmuebles o muebles registrables Quedan excluidos de la protección de la norma los derechos adquiridos por terceros sobre cosas muebles no registrables, que tienen un régimen propio regulado por los arts. 1895 y concordantes.

Tratándose de derechos reales sobre inmuebles, el acto en cuya razón se los ha constituido a favor del subadquirente debe estar extendido en escritura pública (art. 1017). Respecto a la necesidad de inscripción registral (art. 1893) la jurisprudencia no es pací­fica (véase infra punto III).

Se ha entendido que, tratándose de derechos personales, pueden ser los emanados de un boleto de compraventa o de un contrato de locación; requiriéndose fecha cierta a fin de que el tercero subadquirente quede protegido (Lloveras de Resk).

3.3. Tí­tulo oneroso El acto en razón del cual se constituyen los derechos reales o personales a favor del subadquirente, debe ser un negocio jurí­dico oneroso. La onerosidad que exige el art. 392 se refiere sólo al acto jurí­dico que fuera causa de la adquisición del derecho por el subadquirente y no a los actos jurí­dicos anteriores, incluido el que motivó la sentencia de nulidad cuya calidad de oneroso o gratuito es indiferente a los fines de la protección que brinda la norma.

3.4. Buena fe. Estudio de tí­tulos La norma se refiere al subadquirente de buena fe y alude a la buena fe creencia, es decir aquella que se predica de quien se persuade de la legitimidad de su tí­tulo.

Tratándose de la adquisición de derechos reales sobre inmuebles, se discute acerca de cuáles deben ser las diligencias que emplee el subadquirente para satisfacer el recaudo de buena fe. Un sector minoritario de la doctrina considera que basta la buena fe registral. Ella existe cuando el tercero adquiere de quien figura en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria como titular del dominio de acuerdo al certificado que expide ese organismo (Spota, Lloveras de Resk).

En contra de esta opinión, se alza la mayorí­a de la doctrina nacional que exige, como recaudo de buena fe, que el subadquirente haya hecho el estudio de tí­tulos, no bastando para acreditar la buena fe la mera comprobación de quien es el titular registral. Destacando al respecto, que el art. 4° de la ley 17.801 (Ley Nacional Registral) establece que: "La inscripción no convalida el tí­tulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciera según las leyes " (Pérez Lasala, Highton, Rivera, Trigo Represas, Guastavino).

En el estudio de tí­tulos se trata de analizar los negocios jurí­dicos que causaron sucesivas transmisiones o constituciones de derechos reales por el término de la prescripción adquisitiva, para determinar si esas transmisiones han sido regulares o son susceptibles de ser cuestionadas en su validez.

Respecto a la prueba de la buena fe, debe ser provista por el subadquirente. La buena fe del transmitente no es un recaudo exigido por la norma (Lloveras de Resk, Rivera).

4. Retorno al principio general La falta de alguno de los recaudos antes mencionados significa volver al principio general establecido en la primera parte del art. 392. En consecuencia, el subadquirente estará obligado a restituir la cosa registrable al primer enajenante que obtuvo a su favor sentencia de nulidad, libre de los derechos reales o personales que se hubieran constituido a su favor.

En tal caso, la pretensión restitutoria del primer enajenante se endereza a través de la acción reivindicatoria; salvo que el subadquirente hubiere sido parte en el proceso que juzgó la nulidad de la primera enajenación, en cuyo caso podrí­a ejercerse en ejecución de sentencia, por ser la restitución un efecto natural de la sentencia de nulidad (Lloveras de Resk, Malicki).

5. Nulidades comprendidas Quedan comprendidas en la protección, tanto las nulidades relativas como las absolutas (Zannoni, Andorno, Mosset Iturraspe, Rivera, Malicki). En contra, algunos autores, en posición minoritaria, consideraron que si la primitiva enajenación estaba fulminada por una nulidad absoluta, debe ceder la protección al tercero en aras del interés general afectado por una nulidad de este tipo (Llambí­as, Trigo Represas).

6. Transmisiones a non domino La transmisión a non domino es aquella causada en un acto que ha sido otorgado por quien no es el titular del derecho de propiedad transmitido, ni se encuentra legitimado para representarlo. Es decir, aquellas en las cuales no participa el verdadero propietario en el acto de transmisión al adquirente; ocupando alguien su lugar (v.gr. con documento falso y/o con la complicidad del notario).

El art. 392 expresamente excluye de la protección al subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable cuando la primitiva enajenación ha sido actuada a non domino ; disponiendo que los subadquirentes no pueden amparase en su buena fe y tí­tulo oneroso si el acto se ha realizado sin la intervención del titular del derecho. Idéntica solución consagra el segundo párrafo del art. 2260.

La solución del Código recepta la opinión de la doctrina mayoritaria que, con distintos fundamentos y matices, se habí­a expedido en igual sentido al interpretar el derogado art. 1051 in fine . Algunos autores fundamentaron la exclusión por considerar que las trasmisiones a non dominio constituyen actos inexistentes (Belluscio, Highton, Borda, Llambí­as); o bien actos inoponibles (Alterini, Jorge, Trigo Represas); y por ende no comprendidos en la última parte del art.

1051 que sólo aludí­a a los actos nulos o anulables. Otros autores la excluyeron por estimar que la acción de reivindicación a la que estarí­a legitimado el verdadero propietario se funda en la desposesión ilí­cita que ha sufrido. La nulidad del acto de transmisión a non domino es consecuencia de la reivindicación, pero no la precede; teniendo la cuestión solución propia en las normas especificas (Zannoni, Rivera).

En posición minoritaria alguna doctrina interpretó que las transmisiones a non domino no estaban excluidos de la protección del art. 1051 in fine por tratarse de actos nulos (Mosset Iturraspe, Lloveras de Resk). Opinión que se reformula, con fundamentos que no compartimos, al interpretarse la norma vigente; entendiéndose que será el análisis de las circunstancias en que se produjo la adquisición a non domino lo que determinará la buena o mala fe del tercer adquirente a tí­tulo oneroso. Destacando que la falta de intervención del titular del derecho transmitido puede haber quedado oculta y no haberse percibido, a pesar de toda la diligencia empleada por éste. Se concluye así­: "que llevar la adquisición a "non domino" a la categorí­a de impedimento esencial especí­fico " para aplicar el principio contenido en el art. 392 importa un retroceso en la aplicación de los principios atinentes a la seguridad dinámica del derecho (defensa de la registración) (Etchegaray).



III. Jurisprudencia

1. Es recaudo de buena fe que el subadquirente haya hecho el estudio de tí­tulos, pues la exigencia de buena fe no se satisface con la mera comprobación de quien es el titular registral (SCBA, 7/11/1995, Lexis, 14/36989).

2. Resulta improcedente exigir para que la nulidad le sea inoponible, la inscripción registral por el subadquirente, no sólo porque nada dice al respecto la ley sino, en especial, porque tratándose de una adquisición ex novo por mera virtualidad de la ley y no por negocio jurí­dico, queda fuera del art. 2505 del Cód.

Civil (CNCiv., sala C, 11/9/2001, ED, 196-339). En contra, se ha exigido como recaudo de buena fe anotar la adquisición registralmente pues su omisión no puede considerarse un error excusable (CNCom., sala A, 19/2/2009, Lexis 1/70052753-6).

Sección 5a Confirmación Ver articulos: [ Art. 389 ] [ Art. 390 ] [ Art. 391 ] 392 [ Art. 393 ] [ Art. 394 ] [ Art. 395 ]
¿Qué artículos del Código de Velez se CORRELACIONAN con El ARTICULO 392 del C.CyC?

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