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ARTICULO 1218.-Continuación de la locación concluida. Si vence el plazo convenido o el plazo mí­nimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente.

La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo.



I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto

El Código de Vélez (art. 1622) se expide en contra de la tácita reconducción, considerándola como una mera prosecución de la locación vencida. Los proyectos de unificación siguen idéntico criterio.

En cuanto a las fuentes del artí­culo: Código Civil, art. 1622, 1609, 1610; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1121; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1150.



II. Comentario

1. De la continuación de la locación El primer párrafo es similar al Código de Vélez (art. 1622) en cuanto estipula que la continuación de la tenencia por parte del locatario no implica tácita reconducción, sino continuación de la locación vencida. Al respecto, se dijo que "una vez finalizado el plazo contractual de la locación, si el locatario permanece en el uso y goce de la cosa no se juzga que hay tácita reconducción sino continuación de la locación bajo los mismos términos del contrato vencido. Tres son las condiciones que se han tenido en cuenta para aplicar la continuidad de la locación: a) que exista un contrato de plazo fijo de duración; b) que ese plazo haya transcurrido y c) que el locatario permanezca en el uso y goce de la cosa sin que el locador se oponga " (Cifuentes - Sagarna). Sin embargo, autorizada doctrina afirmó que "hay quienes e n criterio que compartimos han dicho que el Código Civil a un negándolo ha adoptado uno de los modelos posibles de tácita reconducción, aunque sin desconocer que quiso darle matices especiales al excluirlo de las reglas de los artí­culos 1509 y 1610 inciso 2° del Código Civil" (Hernández-Frustagli).

El Proyecto de 1993 (art. 1121) prescribí­a: " Si, terminado el contrato, el locatario permaneciere en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción" . El primer párrafo es idéntico al Proyecto de 1998 (art.

1150), con la diferencia sutil de evitar reenví­os.

2. Recepción de pagos En el último párrafo aparece como una novedad, incluso frente al texto del Proyecto de 1998, la recepción de pagos durante la continuación de la locación. El mismo resulta superfluo, pues, evidentemente no habiendo tácita reconducción, el contrato vigente propaga sus efectos en el tiempo, y uno de ellos es la facultad del locador de exigir y recibir los pagos. Mal podrí­a argumentarse en base a la parquedad de esta norma que ella autoriza aceptar pagos de diferente cuantí­a a los originalmente pactados sin que opere el nacimiento de un nuevo contrato.

En tal sentido, se afirmó: " El añadido me parece innecesario puesto que la continuación de la locación bajo sus mismos términos implica necesariamente el pago, cobro y otorgamiento de recibo de alquileres. Y quien paga, cobra exige u otorga recibo lo hace en virtud de los deberes seguidos de la continuación de la locación que está en sus manos utilizar o no, y no porque exista tácita reconducción" (Leiva Fernández).

Una cuestión diversa consiste en la modificación del precio de la locación, porque se ha dicho por autorizada doctrina: " Aunque se haya modificado y recibido de conformidad un nuevo precio del alquiler ya convenido se entiende que no hay concertación de un nuevo contrato y queda obligado el locatario a su pago hasta la restitución de la cosa. Sin embargo, se ha resuelto que si hubo un importante aumento del alquiler en relación al pactado originariamente y se han modificado otros elementos esenciales del contrato, puede presumirse que se ha convenido una nueva locación" (Cifuentes- Sagarna). A nuestro juicio, si el pago que se recibe es por un monto diferente al anteriormente pactado (usualmente con un incremento del valor locativo), se alterarí­a un elemento esencial del contrato y, entonces, deberá entenderse que se ha celebrado un nuevo contrato de locación sujeto al régimen normativo supletorio. Esta norma impide la aplicación de la mora automática a la obligación de restituir la cosa objeto de la relación locativa.



III. Jurisprudencia

(CSJN, 20/5/1982, Fallos: 304:71); (CJ Catamarca, 19/12/2008. DFyP, 2010Noviembre-36). En contra de la interpretación que propiciamos ante variaciones del canon locativo vencido el plazo de la locación (SCBA, 1/10/1996. LLBA, 1996- 1123).

Ver articulos: [ Art. 1215 ] [ Art. 1216 ] [ Art. 1217 ] 1218 [ Art. 1219 ] [ Art. 1220 ] [ Art. 1221 ]
¿Qué artículos del Código de Velez se CORRELACIONAN con El ARTICULO 1218 del C.CyC?

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