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ARTICULO 1136.-Precio convenido por unidad de medida de superficie. Si el precio es convenido por unidad de medida de superficie, el precio total es el que resulta en función de la superficie real del inmueble. Si lo vendido es una extensión determinada, y la superficie total excede en más de un cinco por ciento a la expresada en el contrato, el comprador tiene derecho a resolver.



I. Relación con el Código Civil y con el Código de Comercio. Fuentes del

nuevo texto Los artí­culos transcriptos se vinculan con los arts. 1344 a 1348, CCiv., que regulaban los distintos supuestos de "venta de un inmueble determinado" , y prescribí­an las diversas consecuencias jurí­dicas según la modalidad de venta acordada. La doctrina afirmaba el carácter supletorio de estas normas que, por ende, podí­an ser modificadas por convención en contrario de las partes (Mosset Iturraspe, Compraventa..., ob. cit. ).

El Código de Comercio, cuyo ámbito de aplicación se circunscribí­a mayormente a las cosas muebles (doct. arts. 8, 450, 451 y 452, inc. 1°, CCom.), no preveí­a normas destinadas a regular la venta de inmuebles.

La fuente inmediata de los preceptos son los arts. 1072 y 1073 del Proyecto de 1998, de contenido similar al transcripto.

art. 1136. Precio convenido por unidad de medida de superficie

II. Comentario

Los arts. 1135 y 1136 regulan la venta de inmuebles según que el precio pactado entre las partes haya sido fijado por unidad de medida de superficie (metro cuadrado, hectárea, etc.) o no se haya fijado según esa pauta. Las variantes son las siguientes:

a) Precio no acordado por unidad de medida: esta hipótesis se regula en el art.

1135. Se trata del caso en que se pacta un precio global por el inmueble vendido, que puede estar edificado o no. Las partes han indicado la superficie global del inmueble, puesto que ello se deduce de la expresión " acordada " utilizada por la norma. Si bien la norma sólo alude a "fracción de tierra" o "terreno" , entiendo que sus disposiciones pueden aplicarse analógicamente a la venta de departamentos cuando su precio no se fija por unidad de medida de superficie.

La hipótesis examinada se corresponde con la que estatuí­a el art. 1344, inc. 5°, CCiv. ( "con indicación del área, pero por un precio único, y no a tanto la medida" ).

Las consecuencias de haber pactado la venta bajo esta modalidad son las siguientes: si existe una diferencia mayor al cinco por ciento entre la superficie del inmueble y la superficie acordada lo que está presuponiendo que se debe realizar una mensura que determine con precisión cuál es la superficie real de la cosa vendida , cualquiera de las partes tiene derecho a pedir la diferencia de precio a la otra: el comprador, si la superficie es menor, tiene derecho a la reducción proporcional del precio; el vendedor, si la superficie es mayor, a su aumento proporcional. Si la diferencia entre la superficie real del terreno y la acordada en la venta es igual o menor al cinco por ciento, ninguna de las partes tiene derecho a reclamo alguno. Cuando el comprador, por aplicación de esta norma, debe pagar un precio mayor, podrá optar por resolver la venta. Se mantiene la sustancia de las soluciones que propugnaban los arts. 1346 y 1347, CCiv.; la única diferencia que puede apuntarse es con relación al supuesto de que la diferencia sea exactamente del cinco por ciento (BORDA, Alejandro, " La compraventa...").

b) Precio acordado por unidad de medida de superficie: en esta situación, regulada por el art. 1136, las partes fijaron el precio del inmueble según una medida determinada (metros cuadrados, hectáreas, etc.).

El artí­culo regula dos supuestos diferentes: en su primera parte, la superficie total del inmueble no se ha designado en el contrato; en su segunda parte, esa superficie fue establecida en el contrato.

Cuando las partes fijaron el precio de la venta por unidad de medida y sin designar la superficie del inmueble, el precio total es el que resulta en función de la superficie real del inmueble. Es decir: habrá que mensurar el bien raí­z y, con ello, multiplicar el precio de la medida por la cantidad de metros, hectáreas, etc., que tenga el inmueble. Era la venta ad mensuram que regulaba el art.

1344, inc. 2°, CCiv.

Cuando los contratantes establecieron el precio por unidad de medida y, además, designaron la superficie total del inmueble vendido, se aplica el art.

1136, segunda parte: si la superficie real total excede en más de un cinco por ciento a la estipulada en el contrato, el comprador podrá resolver la venta. Era la hipótesis prevista en el art. 1344, inc. 4°, CCiv., cuyas consecuencias fijaba el art. 1345, CCiv.

El nuevo régimen modifica las soluciones que preveí­a el Código de Vélez, ya que cuando se acordaba el precio por unidad de medida y se designaba la superficie total de lo vendido (art. 1344, inc. 4°, CCiv.), el viejo Código Civil autorizaba al comprador a tomar el exceso de la superficie real pagando el adicional que correspondiera o a solicitar la reducción del precio si la superficie real era menor a la pactada, en ambos casos aunque la diferencia entre una superficie y otra fuera inferior al cinco por ciento.

Por último, el nuevo Código fija el margen de tolerancia legal en que sea superior al cinco por ciento, sustituyendo así­ la expresión " vigésimo" que empleaba el Código Civil y que habí­a originado discrepancias respecto a qué porcentaje o cifra aludí­a (cfr. Borda) y ha suprimido algunas variantes previstas en el viejo régimen, particularmente, la venta ad corpus estatuida por el viejo art. 1344, inc. 1°, CCiv. No obstante esa supresión, cualquier modalidad lí­cita puede ser válidamente pactada por las partes en el marco de la autonomí­a de la voluntad ratificada por el nuevo Código (arts. 12, 958 y concs.).



III. Jurisprudencia

El comprador sólo puede pedir la resolución del contrato en caso de aumento del precio, no de disminución (CCiv.1a, 21/12/1938, LA LEY, 14 -154).

LEY 26.994/14 CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION LIBRO TERCERO. DERECHOS PERSONALES TITULO IV CONTRATOS EN PARTICULAR CAPÍTULO 1. COMPRAVENTA Comentario de Mariano ESPER Sección 4a - Obligaciones del vendedor.

Ver articulos: [ Art. 1133 ] [ Art. 1134 ] [ Art. 1135 ] 1136 [ Art. 1137 ] [ Art. 1138 ] [ Art. 1139 ]
¿Qué artículos del Código de Velez se CORRELACIONAN con El ARTICULO 1136 del C.CyC?

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Extraido de : https://jojooa.com/codigo-civil-comercial-comentado/articulo-1136.php