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ARTICULO 1242.-Transmisión del dominio. El derecho del tomador a la transmisión del dominio nace con el ejercicio de la opción de compra y el pago del precio del ejercicio de la opción conforme a lo determinado en el contrato. El dominio se adquiere cumplidos esos requisitos, excepto que la ley exija otros de acuerdo con la naturaleza del bien de que se trate, a cuyo efecto las partes deben otorgar la documentación y efectuar los demás actos necesarios.



I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto

El leasing estaba previsto en una legislación especial (primero la 24.441 y luego la vigente 25.248) como complementaria del Código de Comercio. Ahora, se incorpora este contrato a un nuevo cuerpo unificado: Código Civil y Comercial de la Nación.

En materia de fuentes se han seguido: ley 25.248,art. 16; ley 24.441,art. 32; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1150; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1168.



II. Comentario

1. Requisitos de transmisión del dominio Una vez que el tomador exterioriza su intención de ejercer la opción de compra, se perfecciona el contrato de opción, por lo cual el dador queda obligado a transmitir el dominio del bien. El texto comentado tiene su fuente inmediata en el art. 16 de la ley 25.248 que tiene una redacción similar. Sin embargo, la interpretación literal ha sido motivo de crí­tica en virtud que " parece dar a entender que para el perfeccionamiento del contrato de compraventa no bastarí­a con la manifestación de voluntad del tomador de ejercer su derecho de opción, sino que serí­a necesario entregar la prestación a su cargo, exigencia propia de los negocios reales" (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández).

En virtud que el Código Civil y Comercial de la Nación elimina la categorí­a de los contratos reales, y conforme fuera adelantado, el contrato de leasing es consensual porque se perfecciona por el mero acuerdo de partes, generando derechos y obligaciones, entendemos que el artí­culo comentado nunca podrí­a interpretarse como que exigiera el pago del precio recién para hacerse exigible el derecho de transmisión del dominio. Así­, se ha dicho que " el derecho del tomador a que se le transmita el dominio deriva del contrato de compraventa, el cual queda perfeccionado en el momento en que aquél emite la declaración que contiene su opción, dirigida al dador" (Lavalle Cobo).

Por otra parte, en virtud del ejercicio de la opción de compra el tomador pasa a ser comprador y el dador se transforma en vendedor, aplicándose subsidiariamente las reglas de la compraventa (cfr., art. 1250), que es un contrato consensual siendo el pago "en realidad" ejecución del contrato de opción de compra del bien. En otros términos, con razón, se ha afirmado que " el derecho del tomador- comprador a la transmisión del dominio, nace desde el perfeccionamiento del contrato por el solo ejercicio del derecho de opción (tí­tulo), pero se requiere de una actividad personal suya (pago del precio) que sumada a la tradición produzca la transmisión del dominio" . No debe olvidarse que el tomador ya se encuentra con la tenencia del bien, por lo cual una vez ejercida la opción y abonado el precio no requiere actos materiales de tradición, siendo un supuesto de traditio brevi manu, conforme lo previsto en el art. 2387 del Cód. Civil.

El espí­ritu de la norma tiende a proteger tanto a las partes como a los terceros.

Por un lado, al dador evitando que se transfiera el dominio hasta tanto se abone el precio pactado. Por otro lado, a los terceros a fin de evitar los fraudes, especialmente en los casos de cosas muebles no registrables. Es dable reconocer que la ley 24.441, en suart. 32, resultaba mucho más sencilla en su interpretación: " La transmisión del dominio se produce por el ejercicio de la opción, el pago del valor residual en las condiciones fijadas en el contrato y el cumplimiento de los recaudos legales pertinentes de acuerdo con la naturaleza de la cosa de que es trate, a cuyo efecto las partes deberán otorgar la documentación necesaria" .

2. Otros requisitos complementarios según la naturaleza del bien Como regla , la transmisión del dominio se perfecciona con el tí­tulo y el modo; en nuestro caso, con el ejercicio del derecho de opción, el pago del precio y la entrega de la posesión al tomador del bien. Empero, con buen criterio, teniendo en cuenta que el objeto del leasing es amplio y permite otorgarse también sobre derechos, la norma también dispone que, por excepción, según la naturaleza del bien de que se trate deberán cumplirse con aquellos otros requisitos que sean necesarios para la transferencia del bien. Así­, en el caso de cosas inmuebles deberá instrumentarse por escritura pública y registrarse en el Registro de la Propiedad Inmueble; en el supuesto de leasing de buques deberá instrumentarse también por escritura pública o instrumento privado y registrarse en el Registro respectivo, lo mismo en materia de aeronaves. En cambio, en el caso de los automotores se requiere la registración porque tiene carácter constitutivo. Para el caso de leasing de muebles no registrables será suficiente la opción de compra y el pago del precio, en virtud de la tradición brevi manu ya explicada, sin perjuicio de la cancelación de la inscripción.

3. Comparación con el contrato de compraventa En virtud que se aplican subsidiariamente las reglas de la compraventa cuando el tomador ejerce la opción de compra, puede resultar de interés distinguir ambos contratos. Así­, con el contrato de compraventa, el leasing posee dos diferencias sustanciales: a) Por un lado, el objeto de la compraventa consiste en transmitir el dominio de una cosa a partir del momento del perfeccionamiento del contrato, es decir, desde el inicio. En cambio, en el leasing, el objeto del contrato consiste en transferir la tenencia de un bien, para uso y goce del tomador, facultándolo a adquirir la propiedad en un momento determinado, legal o contractualmente, ejerciendo la opción de compra y abonando el precio convenido; b) Por otro lado, la compraventa sólo puede tener como objeto cosas, muebles o inmuebles. En cambio, en el leasing, además de las cosas, se permite otorgar el uso y goce sobre " objetos intangibles, como marcas, patentes, modelos industriales y software" (Spota-Leiva Fernández).

En cuanto al plazo del pago del precio del la opción de compra, en virtud de la autonomí­a privada, deberá estar establecido en el contrato. Para el caso de silencio, rige supletoriamente el régimen jurí­dico de la compraventa, por lo cual existen varias opciones: a) Puede ser al contado (cfr., art. 1141); b) Contra entrega de la cosa (art. 1152).

4. Deber de otorgar la documentación Por último, se explicita la obligación del dador de otorgar toda aquella documentación que sea necesaria para efectivizar la transferencia del dominio. Para el supuesto de incumplimiento, tratándose de una obligación de hacer es susceptible de ejecución forzada, y ante la contumacia del dador la documentación puede ser suscripta por el juez. También puede resolver el contrato con más los daños. Empero, en el caso que fuere el tomador un consumidor, entendemos que deberá prevalecer el criterio que exige el cumplimiento del dador, porque le interesa adquirir el bien y no los daños que este incumplimiento pudiere ocasionarle.



III. Jurisprudencia

Debe rechazarse la demanda de daños y perjuicios incoada por quien fuera desalojado, alegando que las partes habí­an convenido la opción de venta del inmueble alquilado, pero que dicha venta no se pudo concretar porque la demandada/locadora no tiene ni tení­a, al momento de la promesa, la documentación para realizar la transferencia de dominio. Ello, pues no se encuentra probado que la demandada haya sido constituida en mora por la actora, ni tampoco que la misma frustrara la compraventa del inmueble (CACiv. y Com. Lomas de Zamora, sala I, 13/8/2009, MJJ46195).

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¿Qué artículos del Código de Velez se CORRELACIONAN con El ARTICULO 1242 del C.CyC?

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