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ARTICULO 1345.-Definición. Hay contrato de corretaje cuando una persona, denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes.



I. Relación con el Código de Comercio. Fuentes del nuevo texto

1. Antecedentes legislativos del corretaje Originariamente, en el Código de Comercio de 1859-1862, el corretaje se regulaba en los arts. 89 a 113. Luego de la Reforma de 1889, esos preceptos, con algunos cambios, se transformaron en los arts. 88 a 112, Cód. Com. Este cuerpo de leyes reputaba al corredor como un agente auxiliar del comercio (art. 87, inc. 1°, Cód. Com.) y la regulación del corretaje se centraba más en el sujeto corredor y en la actividad que desplegaba, que en el corretaje como contrato (Siburu). Aquellas disposiciones sufrieron alguna modificación con la ley 23.282 de 1985: se sustituyó el art. 88 y se agregó el art. 88 bis a los preceptos del Código mercantil.

Mucho tiempo después, en 1999, el régimen del Código de Comercio fue derogado por la ley 25.028 de Régimen Legal de Martilleros y Corredores. Esta norma, simultáneamente, incorporó los arts. 31 a 38 al dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros, que constituyeron la nueva regulación legal de los corredores. Desde entonces, esas disposiciones nacionales disciplinaron la actividad del corretaje en general, sin reparar en las diversas modalidades de corretaje que existen, como el inmobiliario, el de comercio o el agropecuario, entre otras.

El nuevo ordenamiento legal civil y comercial sancionado en 2014 mantiene algunas de las disposiciones de aquel decreto-ley, ya que únicamente derogó los arts. 36, 37 y 38, dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros, y dejó subsistente el resto del articulado de esta norma, que sigue rigiendo la actividad de los martilieros y de los corredores.

Por lo tanto, el régimen legal actual que disciplina la actividad de los corredores se compone e integra con las siguientes normas jurí­dicas:

Los arts. 31 a 35, dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros, que regulan la materia de forma directa, y los arts. 1 a 30 de esa norma, que la tratan de manera indirecta (doct. art. 31, dec.-ley cit.); Los arts. 1345 a 1355 de este Código; El art. 77, ley 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y la Construcción (ley E-1979, según Digesto Jurí­dico Argentino aprobado por ley 26.939), cuya exacta vigencia y alcance resulta arduo precisar (cfr. Stratta, Cassagne-Monsegur); y Las leyes provinciales y demás normas reglamentarias de carácter local que regulan la actividad de los corredores en general o de ciertas modalidades del corretaje en particular, como el inmobiliario, por ejemplo.

Este conjunto heterogéneo de normas jurí­dicas presenta contradicciones entre sí­, dificultades para determinar cuál es la exacta jerarquí­a normativa a tener en cuenta en su aplicación y confusión en su interpretación coordinada y coherente, todo lo cual analizaré en los siguientes apartados.

2. Fuentes Como ya indiqué, el presente Capí­tulo tiene como fuente inmediata el Proyecto de 1998, que lo regulaba en los arts. 1268 a 1277, en términos muy similares a los actuales, y, como también señalé, aquella regulación proyectada se insertaba en un contexto legal en el que todaví­a regí­an las disposiciones del Código de Comercio sobre corretaje, que el Proyecto de 1998 proponí­a derogar. Por su parte, la fuente directa del artí­culo en comentario es el art. 1268 del Proyecto de 1998, aunque se advierten ciertas variantes entre el texto de éste y el de la norma que se anota.

Los anteriores Proyectos de Reformas a la legislación civil y comercial nacional también regulaban el corretaje como un contrato autónomo, y sus disposiciones bien pueden considerarse antecedentes del Proyecto de 1998 como lo ponen de resalto los Fundamentos de éste (n° 209) y, por ende, del tratamiento de esta materia por este Código.

Entre las últimas propuestas de reforma integrales de la legislación civil y mercantil anteriores al Proyecto de 1998, destaco los siguientes antecedentes:

a) El Proyecto de Unificación de la Legislación Civil y Comercial de la Nación de 1987 regulaba el corretaje en el Código Civil, bajo el Tí­tulo X bis , "Del corretaje" (arts. 2013 a 2021), ubicado dentro de la regulación de los contratos en particular. Simultáneamente, ese Proyecto preveí­a derogar el Código de Comercio y efectuar ciertas modificaciones al dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros (ver Proyecto de Código Civil. Nueva edición. Según texto aprobado por la Honorable Cámara de Diputados de la Nación. Orden del dí­a 1064 con las modificaciones incorporadas hasta su media sanción , Astrea, Buenos Aires, 1987); b) El Proyecto de 1993 elaborado por la Comisión Federal también regulaba el corretaje dentro del Código Civil, bajo el Tí­tulo X bis , "Del corretaje" (arts. 2013 a 2021), dentro de los contratos en particular y, simultáneamente, proponí­a eliminar el Código de Comercio y establecer ciertos cambios en el dec.-ley 20266/1973 de Martilleros (ver Unificación de la Legislación Civil y Comercial.

Proyecto de 1993. Sancionado por la Cámara de Diputados a consideración del Senado , Zavalí­a, Buenos Aires, 1994); y c) Por último, el Proyecto de 1993 elaborado por la Comisión designada por dec. 468/1992, trataba el tema bajo el Tí­tulo XI, "Del contrato de corretaje" (arts. 1290 a 1295), dentro de los contratos en especial, y, a su vez, proponí­a derogar el Código de Comercio y la ley 23.282 (ver Reformas al Código Civil.

Proyecto y notas de la Comisión designada por decreto 468/92 , Astrea, Buenos Aires, 1993).



II. Comentario

1. Caracterí­sticas generales del corretaje El Código estructura la normativa sobre corretaje de manera objetiva , esto es, centrando la regulación en el contrato de corretaje en sí­, y no forma subjetiva , es decir sin nuclearla en derredor de la persona del corredor, como lo hací­an el viejo Código de Comercio y, posteriormente, los preceptos del dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros. Ninguna de estas normas ofrecí­a una definición del contrato de corretaje en sí­ mismo.

El corretaje es un contrato que se celebra entre dos sujetos: el corredor, quien desarrolla la tarea de intermediar entre la oferta y la demanda de cosas, bienes o servicios, y el comitente, quien la encarga. La nueva ley define a esta figura contractual como un acuerdo por el cual el corredor se obliga a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes entre quienes intermedia para celebrar el negocio o negocios de que se trate.

La ley recoge la esencia de las definiciones doctrinarias clásicas sobre el corredor y sobre el contrato de corretaje: Siburu enseñaba que se designa bajo el nombre de corredor a la persona que profesionalmente se interpone entre la oferta y la demanda para ayudar o promover la conclusión de los contratos; Fontanarrosa reiteraba la definición de Siburu, al señalar que el corredor es la persona que se interpone profesionalmente entre la oferta y la demanda para facilitar o promover la conclusión de los contratos, para citar sólo algunas definiciones vinculadas con la nueva normativa; Fernández señalaba que el contrato de corretaje es el acuerdo entre corredor y comitente por el cual el primero se obliga mediante retribución a buscar la persona o cosa necesarias para llegar a la conclusión del contrato proyectado por el comitente; Mosset Iturraspe indica que los servicios del corredor son tí­picos, no puede haber confusión posible con otras profesiones, asume una obligación de hacer que no es otra que la de aproximar a las partes para que ellas, directamente, concreten un negocio.

Como se advierte, el artí­culo que se comenta recepta las notas que la doctrina destacó desde siempre para describir este ví­nculo jurí­dico, al enfatizar la actividad que desarrolla el corredor de mediar entre la oferta y la demanda de bienes o servicios. Sin embargo, la definición legal agrega que el intermediario se obliga a mediar en la celebración de negocios cuando ello dudosamente debí­a ser considerado de esa forma, como lo explicaré en el próximo apartado , y omite otras caracterí­sticas centrales del corredor y del contrato, como ser que el corredor realiza su actividad de manera profesional y que tiene derecho a una retribución económica en determinados supuestos. Pese a estas omisiones legales, esas notas surgen de las restantes disposiciones de este Capí­tulo y de las normas del dec.-ley 20.266/1973.

Por último, la obligación de mediar se refiere a los actos propios y tí­picos del corretaje, de acercar y aproximar a los interesados, de procurar la celebración del negocio, de realizar, en fin, todos los actos conducentes para lograr esa finalidad, propios de la profesión. El corredor no es mandatario ni comisionista, es nada más y nada menos que un intermediario que acerca a las partes (Zavala Rodrí­guez).

2. Concepto de contrato de corretaje La definición legal de esta figura contractual merece las siguientes reflexiones:

a) Establece que el corredor se obliga a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios. Desde hace tiempo vengo sosteniendo que resulta erróneo afirmar que el corredor queda inicialmente obligado, frente al comitente, a buscar y encontrar un interesado para un negocio determinado, ya que ello constituye un hacer que puede válidamente no realizar, sin responsabilidad alguna a su cargo (Esper, Intermediación..., ob. cit ., p. 46 y ss., y doctrina extranjera allí­ citada). Por otra parte, nótese que se advierte cierta contradicción entre el art. 1345 que impone al corredor la obligación de mediar, con la legislación vigente y no derogada por el nuevo Código, según la cual en el ejercicio de su profesión el corredor está facultado para poner en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios (art. 34, inc. a], dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros).

Lo cierto es que, más allá de estas consideraciones, la ley establece que el corredor se encuentra obligado, respecto de su comitente, a mediar en la negociación y conclusión de negocios. Por lo tanto, la ley considera que el corredor se encuentra jurí­dicamente constreñido a ello desde el momento en que celebra el contrato de corretaje con el comitente. La obligación de mediar a que alude la ley debe comprenderse en su justo sentido: abarca una obligación de medios y no comprende obtener un resultado concreto, esto es, la celebración del negocio pretendido por el comitente; b) El objeto sobre el cual puede recaer la negociación del corredor pueden ser cosas muebles, inmuebles, bienes en general, universalidades fondos de comercio, por ejemplo y, también, servicios de todo tipo, en tanto sea lí­cito mediar sobre ellos. La ley no establece ninguna limitación al respecto; c) El corredor debe ser imparcial en el desempeño de su oficio. Así­ lo impone implí­citamente la ley cuando establece que el corredor no puede tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes. La doctrina señaló desde siempre este deber a cargo del corredor (Siburu, Fontanarrosa). Aunque la definición legal omite aludir al hecho de que el corredor tampoco puede tener relación de colaboración alguna con las partes, esta prohibición surge del art.

34, inc. a), dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros, que se mantiene vigente en el nuevo ordenamiento. Por lo tanto, la veda que este último artí­culo impone a los corredores debe integrarse con la definición que provee el art. 1345 que se anota; d) Si bien la definición de corretaje prohí­be que el corredor tenga relación de representación con las partes, el art. 1349, inc. b), permite esa representación para actos de ejecución del negocio mediado (cf. art. 34, inc. a], in fine , dec.ley cit.); e) Finalmente, el art. 1346 determina cuándo queda perfeccionado el contrato de corretaje y prescribe que pueden ser corredores tanto las personas humanas como las jurí­dicas. Me remito a las reflexiones que formularé al examinar esa disposición.

3. Caracteres del contrato de corretaje Para concluir con el comentario a este art. 1345, destaco que, tal como está regulado en el nuevo ordenamiento, y dejando a salvo las opiniones que vertí­ en mis anteriores publicaciones cuando no regí­a este Código (Esper, Intermediación... , ob. cit. , p. 46 y ss., entre otras), el contrato de corretaje posee los siguientes caracteres principales: bilateral, oneroso, consensual, tí­pico agotando de esa forma cierta controversia doctrinaria sobre si el contrato de corretaje era tí­pico o atí­pico, ya que alguna corriente de pensamiento sostení­a que el Código mercantil regulaba la actividad del corredor, mas no el contrato en sí­ mismo , aleatorio y, al eliminarse el art. 36, dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros, cuyo inc. d) imponí­a la forma escrita para este contrato, se trata ahora de un contrato no formal, como lo era durante la vigencia de la vieja legislación del Código mercantil.

La derogación del Código de Comercio por este nuevo Código, y la consecuente eliminación de la clasificación de los actos en civiles y mercantiles, determina que el corretaje pierde, con la nueva legislación, su histórico carácter comercial (Castillo). Con ello, queda también extinguida la discusión respecto de cuál es el fuero que resulta competente en razón de la materia para entender en cuestiones vinculadas con los corredores, que la antigua jurisprudencia plenaria de la Capital Federal habí­a establecido a favor del fuero mercantil, cuando resolvió que "son actos de comercio, sujetos a la jurisdicción mercantil, las operaciones de corretaje relativas a la venta de inmuebles" (Cámaras Civiles y Comercial de la Capital, en pleno, 16/5/1923, "Tedesco v. Guanziroli" (JA, 10-625; en similar sentido, CNCom ., sala A, 19/3/1970, LA LEY, 139-339; CFed. Mendoza, 8/7/1943, JA, 1943-III-792; C1a CC Bahí­a Blanca, 20/12/1956, LA LEY, 88242).



III. Jurisprudencia

1. La nueva normativa mantiene la sustancia de la profusa jurisprudencia desarrollada en la materia que califica la actuación del corredor como un intermediario entre la oferta y la demanda de negocios, actos o servicios, con la salvedad expuesta respecto de su dudosa obligación de mediar que recepta la disposición analizada (CNCom ., sala B, 19/10/1955, LA LEY, 82-324; SC Mendoza, sala I, 6/7/1962, LA LEY, 111-255; CNCiv ., sala B, 4/9/1962, ED, 4-836; CNCiv ., sala A, 18/5/1967, ED, 19-570; CNCiv ., sala C, 25/9/1968, ED, 28642; CNCom ., sala C, 3/3/1969, ED, 28-642, CNCiv ., sala D, 6/8/1970, ED, 36-331).

2. Dado que el Código no ha modificado las normas nacionales sobre competencia judicial de la Justicia Nacional con asiento en la Capital Federal, y ha mantenido separados los fueros civil y comercial, a diferencia de lo que ocurre en las restantes jurisdicciones provinciales del paí­s, hasta tanto se unifiquen esos fueros, se mantendrá vigente y aplicable en la Capital Federal la doctrina plenaria Tedesco v. Guanziroli , que referí­ en el apartado anterior.

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