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ARTICULO 1346.-Conclusión del contrato de corretaje. Sujetos. El contrato de corretaje se entiende concluido, si el corredor está habilitado para el ejercicio profesional del corretaje, por su intervención en el negocio, sin protesta expresa hecha saber al corredor contemporáneamente con el comienzo de su actuación o por la actuación de otro corredor por el otro comitente.

Si el comitente es una persona de derecho público, el contrato de corretaje debe ajustarse a las reglas de contratación pertinentes.

Pueden actuar como corredores personas humanas o jurí­dicas.



I. Relación con el dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros. Fuentes del nuevo

texto La norma se vincula con los arts. 32 y 33, dec.-ley mencionado, y con el art. 77, ley 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y la Construcción (ley E-1979, según Digesto Jurí­dico Argentino aprobado por ley 26.939), los cuales establecen cuáles son los requisitos que se exigen para ser corredor y para ejercer la actividad de corredor, y con los arts. 15, 16 y 31, dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros, referidos a la posibilidad de desarrollar la actividad por intermedio de sociedades comerciales, que la nueva normativa modifica parcialmente.

La fuente inmediata de la nueva disposición es el art. 1269 del Proyecto de 1998 que trataba la materia en términos diferentes a la nueva legislación, ya que admití­a la posibilidad de ejercer el corretaje por corredores no inscriptos en la matrí­cula, siempre que existiera "pacto expreso celebrado por escrito", que sólo obligaba a la parte que lo habí­a firmado.

El precepto referido del Proyecto 1998 habí­a sido trasvasado casi sin variantes al Anteproyecto de Código Civil y Comercial 2012 y aun al Proyecto de este Código enviado por el Poder Ejecutivo al Congreso, mas en su tratamiento legislativo la opción de autorizar el corretaje a personas no inscriptas en la matrí­cula fue modificada en la Cámara de Senadores de la Nación y convalidada esa modificación en la Cámara de Diputados, quedando el texto definitivo como actualmente se transcribe.



II. Comentario

La norma disciplina cuatro aspectos vinculados con el corretaje: determina cuándo queda perfeccionado el contrato, no autoriza el ejercicio de la profesión por sujetos no matriculados, determina qué ocurre si el comitente es una persona de derecho público y establece qué sujetos o entidades pueden desarrollar la actividad. Analizaré separadamente estas cuestiones.

1. Perfeccionamiento del contrato El art. 1346 dispone cuándo se reputa perfeccionado o "concluido", en los precisos términos legales el contrato de corretaje, al prever dos modalidades diferentes para considerarlo celebrado: a) por la intervención misma del corredor en el negocio que se pretende celebrar, sin que exista protesta expresa comunicada al corredor de forma simultánea al inicio de su gestión; o b) por la actuación de otro corredor por el otro sujeto comitente.

La redacción de la norma es algo oscura e inverosí­mil: lo primero, porque es lingí¼í­sticamente imprecisa; lo segundo, porque se refiere a la protesta como una modalidad posible para que el contrato de corretaje no quede perfeccionado, pero olvidando que esa formalidad carece de utilidad en las prácticas argentinas (Torrella), ya que apenas el pretenso contratante se oponga a la intervención del intermediario esto es, se niegue a abonarle su retribución o los gastos , éste inmediatamente abandonará su actuación como tal.

Por otra parte, ¿a la protesta de qué sujeto se refiere la norma? Puesto que si el corredor actúa, es porque alguien lo contrató para ello o le solicitó su intervención, ya que resulta difí­cil concebir que el intermediario actúe sin haber sido requerida su actuación como tal. No resulta verosí­mil, entonces, suponer que ese mismo sujeto, simultáneamente al momento de haber contratado al corredor, proteste por su intervención en el negocio. Se tratarí­a de una inadmisible contradicción coetánea a sus propios actos. Si, por el contrario, la norma se refiriera al otro sujeto del contrato mediado, tampoco se comprende a qué protesta se refiere, puesto que su queja no podrá invalidar el contrato de corretaje ya celebrado y válido entre el corredor y quien solicitó su intervención, esto es, el comitente inicial.

La última parte del primer párrafo del art. 1346 que se anota, que reputa perfeccionado el contrato de corretaje "por la actuación de otro corredor por el otro comitente", resulta aún más confusa y sinceramente no se comprende a qué hipótesis se refiere. Las interpretaciones posibles son múltiples, aunque ninguna de ellas resulta satisfactoria para razonar la nueva ley.

Esta parte de la norma presupone la actuación de dos corredores diferentes y la existencia de dos comitentes; sólo así­ se comprenden las expresiones "otro corredor" y "otro comitente" que se emplean en el texto. La hipótesis legal no aporta claridad sino todo lo contrario, puesto que si ya hay dos corredores actuando y dos comitentes que solicitaron su intervención, entonces ya hay dos contratos de corretaje celebrados: uno entre un corredor y un comitente, y el otro entre el segundo corredor y el segundo comitente. Salvo que se considere que el contrato de corretaje se integra y queda perfeccionado con la voluntad de tres sujetos: el comitente, el corredor y el tercero que contrata con el comitente por intermedio del corredor, en cuyo caso ello se apartarí­a de las masivas doctrina y jurisprudencia nacionales y extranjeras que entienden el corretaje como un contrato celebrado únicamente entre dos sujetos.

Queda vacante, entonces, precisar en concreto cuál es la situación de hecho aludida por la parte del artí­culo que expresa que el contrato de corretaje queda concluido "por la actuación de otro corredor por el otro comitente"; la práctica podrá presentar supuestos donde se comprenda mejor el funcionamiento de esta variante en el perfeccionamiento del contrato. Se supone que una disposición jurí­dica no deberí­a tener semejantes problemas en su interpretación. En este sentido, considero que el legislador no ha cumplido con su proclamado objetivo de ser claro al redactar las normas jurí­dicas (Fundamentos del Código, II], "Método", apartado 1.3, "El método del Anteproyecto").

2. Ejercicio del corretaje por sujetos matriculados como corredores El art. 1346 rechaza la actuación como corredores de sujetos que no se encuentran matriculados como tales. La norma no lo indica directamente, sino que ello surge al examinar el recorrido legislativo de este artí­culo, que inicialmente validaba esa hipótesis (texto original del art. 1346, inc. b], en el Proyecto), pero ello luego fue modificado en su tratamiento, como expuse anteriormente (apartado I, de este comentario).

Esta esencial modificación en el camino legislativo del precepto evitó que la nueva ley ofreciera una fractura sin precedentes en nuestro Derecho respecto de los requisitos legales exigidos para ejercer el corretaje, que hubiera resultado perniciosa para esa profesión en general y para ciertas modalidades de corretaje en particular, como el inmobiliario inmobiliarias y agentes inmobiliarios , por ejemplo. Indicaré algunos antecedentes de la exigencia de matriculación para actuar como corredor.

El régimen del Código de Comercio y las disposiciones del dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros, luego de su reforma por la ley 25.028 exigí­an que el corredor debí­a inscribirse en la matrí­cula para ejercer la actividad, a punto tal que se penalizaba esa omisión con la imposibilidad de reclamar alguna retribución por su labor de intermediación (doct. art. 89, Cód. Com., art. 33, dec.-ley citado). En consonancia con ello, todas las normas provinciales y locales que reglamentaron la actividad del corredor en general o de alguna modalidad de corretaje en particular establecí­an y establecen, idénticamente, la matriculación obligatoria para desempeñar la profesión.

Contrariamente a esa tradición legislativa, el art. 1346, inc. b), del Proyecto antes de su modificación en el Congreso de la Nación por el texto que se comenta, determinaba que si el corredor no estaba inscripto, el contrato de corretaje queda perfeccionado por pacto expreso por escrito que sólo obliga a la parte que lo habí­a firmado. Era una norma contraria a la tradición legislativa en la materia, que hubiera tenido graves consecuencias para la actividad al convalidar la actuación de sujetos como corredores, no estando inscriptos para ello.

Con esa regulación legal, se hubieran desechado más de ciento cincuenta años de legislación, doctrina y jurisprudencia aunque no uniforme: cfr. la cuestión en Spota, Ruiz Martí­nez, Ambrosio, Argeri, Gurfinkel De Wendy, Rouillón-Alonso que exigí­an la matriculación del corredor para que el sujeto intermediario pudiera exigir el pago de una retribución por su labor de mediación.

Es cierto que la jurisprudencia de la Capital Federal dictó en 1921 el famoso y polémico plenario Brunetti v. Nolte aún vigente y a salvo la discusión sobre la derogación de los arts. 302 y 303 del CPCCN por el art. 15, ley 26.583 de Creación de Cámaras Federales de Casación , que parece haber sentado las bases del inciso que traí­a el Proyecto, pero ese fallo plenario no habí­a sido seguido uniformemente por la doctrina judicial de la Capital Federal ni tampoco por los restantes tribunales de todo el paí­s, que en muchos asuntos siguieron exigiendo el cumplimiento a rajatabla del antiguo art. 89, Cód. Com., y del art.

33, in fine , dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros, que impedí­an que el intermediario no inscripto como corredor reclamara una retribución por su trabajo. Sin embargo, como la materia no resultaba uniforme, y era sumamente controvertida, la copiosa jurisprudencia construida alrededor del tema traslucí­a las más variadas corrientes, que incluí­an la aplicación directa de la doctrina del plenario capitalino, el rechazo de todo reclamo de retribución efectuado por el sujeto no inscripto como corredor y, también, la admisión del reclamo de éste con fundamento en las normas civiles sobre locación de obra o sobre locación de servicios.

Concluyendo: el nuevo texto legal establece que la actividad de corretaje sólo puede ser desempeñada por corredores matriculados, tal como lo establecen los actuales arts. 32 y 33, dec.-ley 20.226/1973, y el art. 77, ley 24.441, que se mantienen sin alteraciones en la nueva legislación. Por ello, los requisitos que esas disposiciones exigen para ser corredor y para ejercer el corretaje, léase:

mayorí­a de edad, inexistencia de inhabilidades, tí­tulo universitario, matriculación, etc., deben observarse por todo aquel que pretenda realizar actividades de intermediación que configuren funciones de corretaje.

3. Comitente como persona de derecho público El art. 1346, segundo párrafo, dispone que si el comitente es una persona de Derecho Público, el contrato de corretaje debe ajustarse a las reglas de contratación pertinentes. Constituye una disposición referida a los supuestos en los cuales el Estado, ya sea nacional, provincial o municipal, o sus entidades autárquicas, encarga al corredor la realización de una tarea de intermediación para celebrar un determinado contrato o negocio. El comitente, es decir quien encarga la gestión, es entonces una persona de Derecho Público.

La norma encierra una regla algo imprecisa y hasta cierto punto innecesaria, ya que remite a la observancia de las reglas de Derecho Administrativo nacional o local que resulten aplicables a los contratos que celebre el comitente, lo cual no era necesario señalar ya que ello es obligatorio sea que lo indicara o no la disposición bajo examen.

Pese a su vaguedad, entiendo que la expresión "las reglas de contratación pertinentes" alude: a) al cumplimiento de las normas sobre licitaciones, pliegos, contrataciones en el ámbito del Derecho Público, etc., que resulten de aplicación al comitente-persona de Derecho Público de que se trate y, por ende, al contrato de corretaje que celebre con el intermediario; y b) a que las normas que disciplinan la actividad del corredor no constituyen un obstáculo para aplicar aquellas reglas al contrato de corretaje celebrado con el comitente.

4. Ejercicio de corretaje por personas humanas o jurí­dicas Finalmente, el art. 1346, último párrafo, establece que pueden actuar como corredores personas humanas o jurí­dicas. Respecto de las primeras, no caben mayores comentarios atento su obviedad y ausencia de complicaciones interpretativas, y en tanto tengan capacidad para contratar (arts. 1000, 1001 y concs.; cfr. Moisset de Espanés). Con relación a las personas jurí­dicas, caben algunos comentarios adicionales.

La primera reflexión, obvia, es que el Código permite expresamente que el corretaje se desempeñe por personas jurí­dicas. Esto que parece normal y natural en nuestra época, no lo fue en su momento. En los albores del ordenamiento jurí­dico nacional el art. 105, inc. 1°, Cód. Com., prohibí­a tajantemente al corredor constituir "sociedad de ninguna clase de denominación", fórmula que según Segovia debí­a leerse como "sociedad de ninguna clase y denominación". La doctrina habí­a polemizado sobre sus alcances (Siburu, Castillo, Fernández, Malagarriga, Zavala Rodrí­guez). Pese a la expresión legal, la jurisprudencia fue morigerando con el tiempo los alcances de la veda y fue autorizando paulatinamente la actuación de corredores a través de sociedades, siempre y cuando tuvieran por objeto exclusivo desarrollar la actividad de corretaje y estuvieran integradas únicamente por sujetos matriculados como corredores.

Como señalé al comentar el art. 1345, la ley 25.028 de 1999 derogó el régimen del Código de Comercio en materia de corretaje e impuso nuevas reglas para la actividad a través de la incorporación de los arts. 31 a 38 al dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros. El art. 31 estableció que se aplicaban a los corredores las mismas reglas que ese decreto-ley fijaba para los martilleros, por lo cual desde entonces rigieron para el corretaje los arts. 15 y 16, que especialmente autorizaban el ejercicio de la profesión por medio de sociedades comerciales, excepto cooperativas. Con ese nuevo régimen para el corretaje, desde 1999 se desterró la veda legal que impedí­a a los corredores actuar por medio de sociedades y se convalidaron la difundida práctica entonces existente y la doctrina jurisprudencial permisiva que se habí­a desarrollado hasta ese momento en esta cuestión. El nuevo Código mantiene sin alteraciones los arts. 15, 16 y 31, dec.-ley citado, por lo cual el contenido de esas disposiciones no debe considerarse derogado y debe interpretarse armónicamente con el art. 1346 que se analiza.

La segunda reflexión que merece la norma legal en comentario es que la expresión personas jurí­dicas que emplea abarca en verdad a toda clase de personas jurí­dicas, sean públicas o privadas, por lo que habrá que tener presente la enumeración que proveen los arts. 146 y 148 del nuevo Código, que alista cuáles son unas y otras.

La tercera observación que merece el texto legal es que al referirse a personas jurí­dicas en general, sin ninguna restricción o limitación alguna, el artí­culo resulta más amplio que los referidos arts. 15 y 16, dec.-ley 20.266/1973 de Martilleros, dado que éstos permiten que la actividad de martilleros y corredores se canalice por intermedio de sociedades comerciales, excepto cooperativas, mientras que el nuevo Código avala que cualquier persona jurí­dica, sea pública o privada, desarrolle actividades de corretaje, por lo que se incluyen, entonces, a las sociedades y a las cooperativas, entre otras personas jurí­dicas (art. 148).

Por otra parte, no corresponde ya aludir a sociedades "comerciales" sino sencillamente a sociedades, ante la unificación del régimen societario producido por las nuevas normas.

Con los alcances señalados, quedan modificados los arts. 15 y 16, dec.-ley 20.266/1973. En lo restante, entiendo que las exigencias de estos artí­culos permanecen sin cambios, es decir, que las personas jurí­dicas que desempeñen la actividad deben tener por objeto exclusivo realizar actos de corretaje y encontrarse integradas exclusivamente por corredores matriculados. De lo contrario, si esas previsiones se consideraran derogadas por el nuevo texto, serí­a sumamente fácil infringir el requisito de la matriculación para ejercer el corretaje a través del empleo de formas societarias, incluso de sociedades anónimas unipersonales (art. 1°, ley 19.550 General de Sociedades).



III. Jurisprudencia

1. El artí­culo en comentario desecha la antigua doctrina plenaria "Brunetti c.

Nolte" según la cual si se ha establecido en el contrato escrito una comisión determinada, la persona que se obligó a su pago no puede eludirlo, alegando la falta de matrí­cula de corredor (Cámaras Civiles y Comercial de la Capital, en pleno, 10/10/1921, JA, 7-393), que habí­a sido confirmada por numerosos pronunciamientos (CNCiv ., sala D, 6/10/1959, LA LEY, 96-401; CNCom ., sala C, 28/11/1967, LA LEY, 129-330; CNCiv ., sala D, 29/7/1966, LA LEY, 124-126; CNCom ., sala C, 13/11/1992, ED, 152-192; ST Entre Rí­os, sala Civil y Comercial, 28/4/1967, Rep. LL XXIX, p. 505, sum. 19, BJER 968-4-644; ST Jujuy, sala II, 10/9/1968, LA LEY, 139-751, sum. 23.971-S, entre tantos) y rechazada por otros (CNCom ., sala D, 11/10/2000, ED, 191-197; CNCom ., sala E, 27/9/2004, LA LEY, 2005-A, 652, por citar sólo algunos).

2. La doctrina "Caracciolo" (CSJN, 17/3/1987, ED, 141-249) parece haberse confirmado con la nueva legislación, aunque si bien en ese precedente se resolvió de forma contraria a lo establecido por el plenario capitalino "Brunetti c.

Nolte" al decidirse que el corredor no matriculado no tení­a acción para exigir el cobro de su honorario, aun existiendo pacto expreso sobre la cuestión , en "Caracciolo" el corredor reclamaba la retribución al tercero interesado en la operación y no a su comitente, como ocurrí­a en "Brunetti c. Nolte" (cf. consideraciones del Dr. Rotman en CNCom ., sala D, 27.705/1993, LA LEY, 1994-E, 94).

3. Por otra parte, el art. 1346 ratifica la doctrina plenaria "Brega c. Capdevielle" de la Provincia de Santa Fe por la cual se decidió que "en la intermediación inmobiliaria no merece retribución de ninguna especie quien realizó la actividad de corredor no estando matriculado, y cuando se configura un supuesto de corretaje en esas condiciones no es lí­cito ocurrir a disposiciones o contratos análogos" (CCiv. y Com. Prov. Santa Fe, en pleno, 4/6/2003, JA, 2004-I-174).

4. Finalmente, quedará por determinarse si la copiosa doctrina judicial que exige que las sociedades de corredores deben tener por objeto exclusivo desarrollar la actividad de corretaje y que todos sus socios deban ser corredores matriculados (CNCom ., sala A, 13/2/1967, ED, 21-424; CNCom ., sala E, 17/5/1996, ED, 168-504; CNCom ., sala E, 27/9/2004, LA LEY, 2005-A, 652, entre tantí­simos otros), se mantiene vigente con la nueva legislación o si esa corriente jurisprudencial sufrirá modificaciones ante la amplitud del texto del art. 1346 comentado.

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