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ARTICULO 2204.-Cancelación del gravamen. Las garantí­as inscriptas en los registros respectivos se cancelan:

a) por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el exigido para su constitución, con el que el interesado puede instar la cancelación de las respectivas constancias registrales; b) por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolución respectiva se inscribe en el registro, a sus efectos.

En todos los casos puede requerirse que la cancelación se asiente por nota marginal en el ejemplar del tí­tulo constitutivo de la garantí­a.



I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

Se reúnen en un solo precepto todos los casos posibles de cancelación de la inscripción registral del gravamen (cuando afecta inmuebles o muebles registrables), sea por voluntad expresa de su titular o por resolución judicial.

De esta manera, se resumen las soluciones que para el derecho real de hipoteca consagran los arts. 3199, 3200, 3201 y 3203 del Cód. Civil, las que se hacen extensivas a las demás garantí­as reales que recaigan sobre cosas registrables.

En cuanto a la cancelación automática del asiento registral por conclusión del plazo de su vigencia, se lo considera en ocasión de tratar a cada garantí­a real en particular, atento a los distintos términos fijados en este tema, para los derechos reales de hipoteca y anticresis.



II. COMENTARIO

1. Las diferencias entre extinción y cancelación de la garantí­a real La extinción de la garantí­a es el acto o evento por el cual ésta concluye, sea por ví­a de consecuencia o indirecta, cuando finiquita la obligación a la que accede o secunda, sea de modo directo, cuando se compromete solamente al gravamen real mas no al crédito, que como tal puede subsistir sin ella, aunque desprovisto de su condición de privilegiado.

La cancelación, en cambio es el acto por el cual el registrador, a petición de parte interesada, por orden judicial o de autoridad administrativa competentes, o por disposición legal, deja sin efecto uno o más asientos registrales que publicitan las garantí­as reales, extendiendo en los folios o legajos de los objetos afectados las constancias correspondientes.

Así­ se deduce que la cancelación afecta al asiento registral por el cual se publicita la garantí­a, pero no el gravamen en sí­ mismo, para cuya conclusión es menester que se verifique alguna de las causales previstas por la ley.

Si bien es cierto que la cancelación será, por regla, la consecuencia de la extinción de la garantí­a real, nada obsta a que se quiebre tal correspondencia, de modo tal que pese a suprimirse la atestación pertinente en el folio real del objeto gravado, la garantí­a y la obligación principal perduren.

Es claro que en estas circunstancias, el derecho real pierde la oponibilidad erga omnes que le es propia y su titular queda reducido a la condición de acreedor quirografario, con las consecuencias que ello tiene al momento de perseguir el cobro del crédito.

A la inversa, puede acontecer que se extinga la garantí­a y ello no se refleje en la matrí­cula o legajo del objeto afectado, a través de la atestación pertinente, aunque el deudor, o en su caso, el constituyente del gravamen y los posteriores adquirentes del mismo, podrán esgrimir suficientes defensas ante la pretensión del acreedor de ejecutar la garantí­a (v.gr. excepción de pago, extinción del gravamen).

De aquí­ que no deba presumirse, en todos los casos, que la garantí­a esté vigente si figura registrada en el folio o ficha registral del bien comprometido.

2. La cancelación voluntaria En este caso se trata de un acto unilateral, emitido por el titular de la garantí­a en el cual expresa su voluntad de que se deje sin efecto la constancia registral que publicita el gravamen constituido a su favor.

El mismo deberá revestir una forma equivalente a la impuesta para la constitución del derecho real.

En dicho acto, podrá o no expresarse la causal de extinción de la garantí­a o del crédito asegurado, aunque lo común es que así­ se haga.

3. La cancelación judicial Esta segunda modalidad se verifica cuando el titular del derecho real no quiere prestar su conformidad con la supresión del asiento registral de la garantí­a, aunque se haya verificado la extinción del crédito principal (por ejemplo, por el pago de lo adeudado) o bien haya finiquitado el propio gravamen, por alguna de las causales previstas por el ordenamiento jurí­dico.

Otro tanto acontece cuando el acreedor no está en condiciones de expresar su voluntad en sentido favorable a la conclusión de la atestación registral que publicita la garantí­a real, por ejemplo, por hallarse ausente del lugar donde habrá de ventilarse la cuestión, o ser incapaz.

Por regla, la orden judicial de marras, surgirá de un proceso contradictorio, dirigido contra la persona del acreedor, o quien en el caso lo represente o defienda (para el caso de ausencia), o a favor de quien se hayan transmitido sus derechos y prerrogativas (cesionario del crédito garantizado, heredero, legatario, etc.), que será instado por el propio deudor de la obligación principal, por el propietario no deudor o por ulteriores acreedores, privilegiados o quirografarios, que mejorarán sus expectativas de cobro ante la eliminación del gravamen preexistente, y por todo aquel que pueda justificar un interés legí­timo en la materia.

Una vez dictada la sentencia pertinente que ordene la cancelación del asiento registral, y que ésta quede firme y consentida, se librarán los oficios y testimonios de estilo, suscriptos por el secretario del tribunal interviniente a la autoridad registral, para que proceda a dicha cancelación, colocándose también la atestación equivalente en el ejemplar del tí­tulo constitutivo de la garantí­a.

LEY 26.994/14 CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION LIBRO CUARTO - DERECHOS REALES TÍTULO XII. - DERECHOS REALES DE GARANTÍA CAPITULO 2 HIPOTECA Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO Ver articulos: [ Art. 2201 ] [ Art. 2202 ] [ Art. 2203 ] 2204 [ Art. 2205 ] [ Art. 2206 ] [ Art. 2207 ]
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