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ARTICULO 2256.-Prueba en la reivindicación de inmuebles. Respecto de la prueba en la reivindicación de cosas inmuebles, se observan las reglas siguientes:

a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume propietario quien primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando la obligación anterior, independientemente de la fecha del tí­tulo; b) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el tí­tulo del reivindicante posterior a la posesión del demandado, es insuficiente para que prospere la demanda, aunque el demandado no presente tí­tulo alguno; c) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el tí­tulo del reivindicante es anterior a la posesión del demandado, se presume que este transmitente era poseedor y propietario de la heredad que se reivindica; d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la posesión.



I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

Se concentran en un solo precepto las soluciones que consagran los arts.

2789,2790, 2791 y 2792 del Cód. Civil, destacando su vigencia en materia inmobiliaria.



II. COMENTARIO

1. La prueba del derecho real inmobiliario Incumbe al actor acreditar la titularidad del derecho real para esgrimir la acción equivalente.

Empero, la acreditación del derecho de poseer se circunscribe en la práctica a la justificación de los tí­tulos que invoca el pretensor.

Esta expresión debe tomarse en un sentido amplio y no restringida a la causa conocida como "tí­tulo suficiente" que deba ser secundada por el modo tradición (conf. art. 1892), sino con un criterio amplio, comprensivo de todos los actos o hechos que sirvan para acreditar la propiedad de las cosas, sean éstos traslativos o simplemente declarativos de esos derechos.

En cambio, si quien acciona es el Estado, su tí­tulo sobre las cosas reclamadas deriva de la propia ley, razón por la cual, no precisa acreditar acto o causa algunos respecto de las cosas objeto de la litis.

2. Los derechos de los contendientes provienen del mismo antecesor Si dos personas ostentan tí­tulos provenientes del mismo causante, se prefiere a la primera que haya obtenido a su favor el modo tradición, con independencia de la fecha que luzcan los tí­tulos en conflicto.

La aplicación de esta premisa está igualmente condicionada al factor subjetivo, en el sentido que quien haya sido puesto primero en poder de la heredad debe ser de buena fe, es decir, desconocer que su transmitente se habí­a obligado a hacer lo propio también respecto de otra persona.

La buena fe en el caso está igualmente condicionada por la publicidad registral.

Ello así­, dado que el art. 23 de la ley 17.801 dispone que el oficial público que autorice un negocio sobre inmuebles debe solicitar los pertinentes certificados con reserva de prioridad y tenerlos a la vista junto con el tí­tulo que sirva de antecedente, al momento de su celebración.

3. Los derechos de los contendientes provienen de distintos antecesores En esta hipótesis, cabe distinguir tres casos distintos:

a) Si el tí­tulo del actor es posterior a la posesión que esgrime el demandado.

En estas circunstancias, aunque la posesión del accionado no se funde en tí­tulo o causa algunos que la legitimen (en última instancia, el demandado posee porque posee), va de suyo que el pretensor nunca pudo establecer, de manera real y efectiva, la relación posesoria correspondiente a su derecho inmobiliario, puesto que no pueden coexistir dos posesiones iguales sobre el mismo objeto.

Es decir, nunca pudo configurarse el modo suficiente tradición, razón por la cual, no se verificó de manera definitiva la adquisición de derecho real alguno sobre el fundo en cuestión.

Con lo cual, perderá el juicio petitorio.

b) Si el tí­tulo del actor es anterior a la posesión del demandado.

Acá el actor lleva las de ganar, pues el autor de ese acto o negocio causal que reuní­a las exigencias comunes para la adquisición del derecho real (v.gr. tí­tulo y modo), se presume que era el verdadero propietario del inmueble, y en tal condición, así­ lo transmitió al actual pretensor (aunque existan adquirentes intermedios hasta llegar a él).

Esto así­, sin importar si el tí­tulo del que se derive esta premisa no sea el que sustenta el derecho invocado por el accionante (es decir el acto por el cual adquirió el derecho de poseer el inmueble a recuperar).

Con lo cual se deduce que en este caso no es necesario que el actor demuestre haber tenido de manera efectiva, en algún momento, la posesión de la heredad.

Por el contrario, se recuesta en la posesión que ejercido sobre el bien alguno de sus antecesores y en esas condiciones reivindica.

c) Si no se puede determinar cuál de los antecesores era el verdadero propietario del inmueble objeto del litigio.

En este último caso, a los fines probatorios los litigantes están en pie de igualdad, por lo que el legislador se inclina por presumir que quien tiene la posesión efectiva del inmueble es su propietario.

Para que la presunción sea operativa, es necesario que del análisis de los respectivos antecedentes de cada tí­tulo aportado, no resulte la bondad o supremací­a de uno en detrimento del otro.

Así­, la directiva legal, favorable al actual poseedor, se hace eco del principio general que dispone que a igualdad de condiciones (en nuestro caso, la imposibilidad de justificar el derecho de poseer o el mejor derecho de poseer en cabeza de alguno de los contendientes), prevalece el poseedor ("in pari causa mellior est condictio possidentis").



III. JURISPRUDENCIA

1. "Tí­tulo", equivale al acto jurí­dico que sirve de causa al dominio alegado por el reivindicante, extremo que sólo puede acreditarse mediante la realización de los actos prescriptos por la ley de fondo. La alegación y acreditación del tí­tulo de dominio constituye un presupuesto esencial e ineludible para el ejercicio de la acción reivindicatoria (CS Tucumán, sala Civ. y Penal, 19/3/2004, Lexis N° 1/76417).

2. Si alguno de los tí­tulos de dominio del reivindicante o de sus antecesores que se hubiere presentado al juicio fuese anterior a la posesión del reivindicado, se presume la preexistencia de la posesión desde la fecha del tí­tulo y el demandante puede ampararse en ella para reivindicar el bien de quien lo detenta sin tí­tulo. Cuando se ostenta por el reivindicante tí­tulo de los antecesores para deducir la acción reivindicatoria contra quien no lo posee, no es menester que al reivindicante se le haya hecho tradición de la cosa, pues le sirven para su acción la de sus predecesores(SCBA, 15/11/2000, JA, 2005-III-Sí­ntesis).

3. Cuando se ostenta por el reivindicante tí­tulo de los antecesores para deducir la acción reivindicatoria contra quien no lo posee, no es menester que al reivindicante se haya hecho tradición de la cosa, pues sirve para su acción la de sus antecesores. La presunción de posesión que la ley le acuerda al reivindicante con tí­tulo sólo cede si el reivindicado acredita que ninguno de los anteriores en el dominio y no sólo quien presenta el tí­tulo tuvieron la posesión del inmueble (CCiv. y Com. Quilmes, sala 2a, 29/9/2005, Lexis N° 1/1025972).

4. La posesión es factor importante cuando ambos litigantes tienen tí­tulo, pero pierde importancia cuando el demandado carece de él, en cuyo caso se presume que el reivindicante que presenta titulo válido ha poseí­do desde la fecha del mismo. Frente a quien posee sin tí­tulo, no constituye obstáculo para el progreso de la acción reivindicatoria la circunstancia de que el actor no haya estado en posesión del inmueble y por lo tanto no se haya visto personalmente privado de la misma, si resulta del tí­tulo que exhibe que este se refiere al terreno en disputa y sus antecedentes son anteriores a la posesión del demandado (CCiv. Com. Minas PazyTrib. Mendoza, 4a, 6/11/2008, Lexis N° 1/70049778).

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Extraido de : https://jojooa.com/codigo-civil-comercial-comentado/articulo-2256.php